某公司项目规划方案的市场论证与调整建议.pptVIP

胶南沿海热点板块－两河村板块：这一板块内集中了颐和国际、香槟海岸等在售项目，以及大型待建项目47.72公顷颐德园区和40公顷莱钢项目．区域板块职能逐渐清晰化. 颐德公寓及国际高尔夫培训中心 颐德国际会议中心及创业中心 颐德国际培训中心 颐德创业中心专家公寓 莱钢 华城御 景湾 土地面积 建筑面积 建筑占地面积 建筑密度： 容积率 绿化率 470678平方米 582177平方米 80680平方米 17.1% 1.24 42% A区 A1 A2 B区 B1 B2 C区 D区 与颐德的主要竞争：颐德一期主要产品 A1区平面图 高层组团 小高层及高层组团 低层组团 区域 A B C D 产品 公寓 公寓、五星级酒店、商业街、办公楼、商业街 专家、度假公寓区 公寓 数量 6.46万平 10.28万方 11.37万方 6.88万方 总计 34.99万方 百米高双塔建筑 专家公寓，底部围合成商业街 B区 与颐德公寓的竞争策略 颐德公寓 本案 地段价值 一线海景；毗邻滨海大道 二线海景 特殊山地地貌 产品价值 高层、多层公寓为主，创业园区、休闲度假高档配套 大规模泛第一居所场景： 不可复制的特色山地住宅、小独栋、洋房产品 主流客户 专家、创业名流 总价 有一定财富积累的大青岛产业人口泛公务员与机关高层、外岛投资养老型客户 总价区间30-50；70-100万 　　本区域作为“开发区后花园、胶南新区前广场” ，在自然资源差异化的同时，规模上占有优势，具有丰富人文景观和滨海生活意向模式 小独栋、特色山居产品、宽景洋房 VS 高层、多层专家公寓 万科产品以细节打造见长，本项目在产品细节上要与青岛万科保持相当的水平 大盘产品线 VS 单一产品 颐德项目规模有限，产品相对单一，本项目产品线丰富，契合多种客户需求 多层面客户群体VS细分市场 　　颐德项目目标客户专家、创业名流，他们看重海景资源和生活配套，有较高支付力；本项目主流客户为大青岛中产阶层、产业园区白领，部分养老人士，客户层面从地域和阶层上。。 对区域中产截流优势-规模优势 　产品价值差异化 　客户客户群扩大层面 竞和-设施和配套共享，共同提高板块价值，以规模人文大盘优势成为高档居住中心 竞争-产品类型明显区分，形成明确的丰富内涵，针对不同客群，产品和单价应拉开档次 提气入场： 快速提升知名度，广聚人气 启动区形成亮相震撼感 循序渐进： 核心价值点的不断丰富演绎 脉冲式的推进，亮点、热潮不间断 施工进度、配套设施密切配合 应对变化： 产品线的动态调整 形象推广的动态调整 取势 根据世联对大盘的开发经验，保证持续竞争力的三大要素 STRATEGY3 连续性 弹性 开发目标解析 市场及目标客户分析 项目定位 规划评价及物业发展建议 Part. 5 Part. 4 Part. 2 Part. 1 启动区战略 Part. 6 市场分析 客户容量及偏好分析 项目核心问题及发展战略 Part. 3 项目定位： 滨海小镇生活：由度假型向居住型过度 核心定位 立足大山东，先期以中档度假及投资客拉动市场，后期上升至以胶南、黄岛及大山东内的高档客户为主 客户定位 中端产品（中小户型）用来完成流金速迅循环 中高档（花园洋房及中等户型）用来追求高额利润 顶端户型（少量TH）用来承担提升物业形象的功能 产品定位 滨海生活社区：营造居住氛围，泛第一居所 核心定位 先期以本地高档客户立势，吸引大量中高端客户拉动市场，并吸引外地投资度假客；后期以胶南、黄岛及大山东内的高档客户为主 客户定位 主流产品（中小户型）用来完成快速回现； 创新产品（花园洋房及中等户型）用来追求高额利润； 明星产品（少量小独栋）用来承担提升物业形象的功能 产品定位 转变 国际海岸生活社区 西海岸生活第1站 基于现有市场、客户及地块资源条件的变化，项目定位有了以下转变—— 区域价值—— 西海岸· 前广场· 后花园 西海岸——青岛西海岸，展示生态、景观资源蕴含的价值 前广场——胶南的门户地带，卓越生活，心邻自然 后花园——黄岛的后花园，离城近近，静静离尘 产品竞争力—— 差异化· 创新· 人居 差异化——差异化的产品策略，满足不同层次需求 创新——产品设计的创新，引领时代新浪潮 人居——适宜的社区环境，独特而惬意的空间体验与生活情 境 得山，得水，得意人生 功名利禄，激情人生； 平淡生活，本质在于境界的追求； 呼吸的畅感、脉搏的跳动，在这里，你什么都能感受到…… 私底下，大多数人， 在某些时刻，都曾怀揣过这样的梦想： 有一天，在海边，山边拥有一套居所， 过着逍遥自在的生活，金色的阳光