中原长城地产东莞松山湖项目定位报告154PPT.pptxVIP

;历时半个月，十八场专访，160份问卷，SPSS专业分析方法;园区客户怎么看……;管委会工作人员访谈……;;;松山湖公安局客户;广东医学院访谈……;;东莞理工学院访谈……;;松山湖中学访谈……;;留学生创业园访谈……;;ATL新能源公司访谈……;;精刻电子公司访谈……;;周边镇区客户怎么看……;大朗镇区客户访谈……;;;马先生（佛新村村民） 、张女士（长塘村村民）;寮步镇区客户访谈……;刘小姐（财务人员，新世界花园业主）、张女士（万科城市高尔夫业主）;大岭山镇区客户访谈……;杨先生（杨屋村村民）、颜先生（颜屋村村民）;东坑镇区客户访谈……;彭先生（本地居民）、魏小姐（外来经营户） ;城区客户怎么看……;城区客户访谈……;;深圳客户怎么看……;深圳客户访谈……;;港台客户怎么看……;港台客户访谈……;杨先生，Marco,香港人，在樟木头购房度假 在樟木头从事外贸生意，内地的业务往来较多，早期在樟木头购房一方面用于自己度假，偶尔有生意伙伴来了，用于招待，感觉樟木头城市环境不是很好，档次较低，对松山湖不是很了解，只是有所听闻，如果环境非常好，如果娱乐配套完善，会考虑购买，6000元的房价并不高，比香港、深圳要便宜得多，以后有机会，会去松山湖看看。;业内人士怎么看……;邝经理，25岁，女，深圳中原四季花城三级地铺经理，安徽人 深圳的房价很高，政府宏观调控又紧，深圳房地产市场的投资风险越来越大，很多投资客开始把眼光投向周边的市区，前不久有很多深圳的投资客开赴惠州赚了不少。松山湖我没有去过，但我在网上看过有关的介绍，感觉很不错，我想深圳的投资客一定会喜欢，建议这个项目多作一些方便投资的小户型。;林先生，31岁，东莞某房地产公司策划经理，东莞本地人 松山湖的环境很好，地地势高低起伏，错落有致，湖面广阔，东莞人的认知度高，是东莞新兴的豪宅片区，而且政府对松山湖的投入大，在交通路网的规划方面，有意向松山湖倾斜，这会大大推动松山湖的房地产开发速度，但另一方面，松山湖目前的配套非常缺乏，别墅产品对配套的要求较低，而洋房产品对配套的要求较高，但如果洋房作为度???，则对配套要求相对较低，如果本项目不能做别墅产品，可以考虑做一些度假类型的产品。 光大在松山湖的项目启动较早，早在松山湖管委会成立之初，光大就对他们的项目做过市场调研。光大和万科目前是以别墅产品为主，会带动中高端客户对松山湖的关注度，这对长城项目来说是一个利好，可以顺势而为。;;东莞客户问卷分析……;客户对物业类型的需求分析;客户从事行业与需求物业类型对应分析;客户现有住房与需求住房的对比分析;计划购房面积;不同区域客户置业需求同比分析;在受访客户中，近2年内，有置业计划的占70%，不确定的占25%，市场需求旺盛。;客户对松山湖的印象分析;松山湖置业目的分析;;客户购房关注点分析;客户对片区所需生活配套分析;客户对会所功能的需求分析;客户对物业管理服务多重选择分析;客户对车位需求分析;客户购房决策行为分析;;客户置业背景多重因素分析;客户背景多重对应分析;购房 区域;深圳客户问卷分析……;客户置业背景分析;客户外地置业可能性分析;客户外地置业偏好及用途分析;客户外地置业面积分析;客户异地置业承受能力分析;客户异地置业户型分析;异地置业最会选择的面积*异地置业的主要用途;　;异地置业多重对应分析;异地置业影响因素分析;松山湖印象分析;第一需求配套： 餐饮、便利店、银行、书店 第二需求配套： 休闲公园、娱乐设施、医疗保健 ;客户异地置业对物业管理的选择;市调总结;谁更看重松山湖未来，谁有实力为时间而等待，谁对配套敏感度低，谁愿为环境支付更多的生活成本，谁是我们真正的客户;客户收入与影响因素的敏感性分析;;;地块分析;总用地面积：68517㎡ 建筑容积率：≤1.6 总建筑面积：109627.2㎡ 建筑密度：≤28% 建筑层数：≤10层 建筑高度：≤30m 绿地率：≥35% 建筑物退缩用地红线：多层建筑退缩≥5 m 按上述指标要求： 满足最大建筑密度的基底面积为：68517㎡*28%=19184.76㎡ 满足最高层数\最多栋数的基底面积为：109627.2㎡/10=10962.7㎡ 基底面积可调整区间为：19184.76㎡--10962.7㎡ 如果按最大建筑密度算，小区内平均层数为：109627.2㎡/19184.76㎡=5.7层;;项目SWOT分析 ;劣势 ;机会 ;威胁 ;SWOT小结;地块属性 ;市场调研;从松山湖的现实市场看;总占地面积 ：7.9万㎡ 总建筑面积 ：12.5万㎡ 容积率：1.5 绿化率 ：35% 计划分三期分步进行开发。其中首期占地 3.8万㎡ ，分1号楼和2号楼两幢规划建设开发。目前首期1号楼酒店式单身公寓已经投入使用，2号楼开发已到桩基完工阶段。;□地理位置：松山湖