房地产估价综合实训房地产估价综合实训1-4第三单元住宅房地产的特点及价格影响因素.docxVIP

PAGE 3 住宅房地产估价 第三单元 住宅房地产的特点及价格影响因素 一、住宅房地产特点 住宅房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型的房地产相比，住宅房地产具有以下特点： 单宗交易规模较小，但是市场交易量十分巨大 住宅房地产主要以满足自住为目的，也有部分作为投资出租使用。由于住宅房地产以居民个人购买的行为为主，因此，单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量巨大。 具有很强的相似性、可比性 住宅房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在同一个住宅小区中,往往有很多套相似的住宅房地产，即这些住宅房地产处于同一个小区，具有相同的建筑结构、相似的户型及功能等。而且由于住宅房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。 不同类型住宅房地产价格内涵差异明显 由于我国住房制度政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住宅房地产的权属性质存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住宅房地产权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商品住宅价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还英扣除出让金。因此对住宅房地产进行估价时应了解这些特点。 二、影响住宅房地产价格的因素 众所周知，不同城市、城市中的不同地段、不同类型、不同结构、不同建成年份的住宅房地产在价格上存在较大差异，因此要准确、客观评估估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查看时必须认真把握好这些影响因素。影响住宅房地产价格的因素有很多，应重点关注区位状况和实物状况对住宅房地产价格的影响。 （一）影响住宅房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 交通条件对于不同类型的房地产含义是不同的，对于住宅房地产而言，交通条件主要指公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有公交线路、地铁、轻轨等公共交通工具。特别是随着城市规模的不断扩大、人口的增加、交通越来越拥挤的大城市，住宅房地产附近是否有地铁、轻轨，对房地产价格的影响越来越大。 2.教育配套设施 教育配套设施是影响住宅房地产价格的主要因素之一，教育配套设施对住宅价格的影响一方面体现在住宅房地产附近是否有中、小学和幼儿园、托儿所，而另一方面体现在住宅附近是否有名校，如果附近有名校，则住宅房地产的价格会明显高于没名校的住宅房地产。 3.生活服务设施 生活服务设施是否完善，对住宅房地产的价格影响巨大。住宅房地产周边的服务设施主要包括商场、菜市、银行等。 4.环境质量 环境质量的优劣越来越成为影响住宅房地产价格的重要因素。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、、噪声程度、空气质量等。 （二）影响住宅房地产价格的主要实物状况 1.建筑结构 建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑的成本，从而影响住宅的价格。住宅的建筑结构主要包括钢筋混泥土结构、砖混结构、砖木结构、钢结构等。 2.建筑质量和装修 建筑质量、保温或隔热实施、防水措施等是否符合要求，对住宅房地产的价格影响很大。 住宅是否有装修、装修的程度如何对房地产的价格影响也是很大的。3.设施与设备 住宅的给水、排水、供电、供气、通讯等设施的完善程度，小区的智能化程度及是否有电梯等都会对住宅房地产的价格产生影响。 4.楼层与朝向 楼层不同，住宅的价格有差异。有电梯的住宅，除了顶层，楼层越高，视野越开阔，景观及空气质量越好，因此价格越高。对于没电梯的多层住宅，中间楼层的价格高于顶层和低层住宅的价格。 住宅的朝向不同，价格也有差异。一般而言，朝南的住宅高于朝北、朝西的住宅的价格。但是当住宅四周的景观差异很大时，景观对住宅的价格影响将会很大，即使住宅是朝西或朝北，但是江景房、山景房、海景房会高于其他朝向的住宅。如下图，即使西晒，江景房要高于非江景房的价格