房地产开发综合实训地块开发投资分析报告某某地块开发分析报告.docxVIP

某某地块开发分析报告 青秀区柳园路地块开发可行性分析报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、 外部环境 南宁市，拥有亚热带的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜(宜居、宜业、宜游)城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设， 同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”加之“一带一路海上丝绸之路”的区位优势为南宁打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着南黔高铁的开通、承载1000万人口都市圈逐步形成，南宁城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。 从远期城市规划分析，武鸣县撤县设区新格局以悄然成型；五象新区中心城区同城化发展的“大南宁”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、南宁最大的主题商业项目-奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、南宁旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。 二、内部因素 根据南宁市房地产市场开发情况我们分析, 目前南宁房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以品质至上为主要方针。紧紧抓住目前南宁“新南宁”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，丰富建筑配套，力争在品质，上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。 第二部分:项目概况 一、地块区位 该地块位于地块位置:青秀区柳象路与柳园路交会处，距广西江滨医院1.3公里;距广西医科大一附院2.6公里，距离南湖公园2公里左右；距青秀山风景区3.6公里左右，交通便利，四通八达。 二、地块现状 据了解该地块从位置来看，该地块位于南宁国宾区柳沙半岛，区域本身发展较为成熟，景观资源、居住环境优越。地块距离邕江较近，周边交通路网完善，出行十分便捷，医疗配套方面，周边有两所三甲医院。教育方面，规划有小学、初中等。此外，还有青秀山、柳沙滨江公园等自然景观配套，优势较为明显。 三、宗地位置和配套(周边建筑示意 图、现场照片) 此外，还有青秀山、柳沙滨江公园等自然景观配套，优势较为明显。 地块交通状况:目前已开通7路、12路、20路市内公交线。 地块教育配套:新新园小学、南宁三中、柳沙小学等。地块全貌 第三部分:市场分析 一、区域住宅市场状况 1、区域住宅市场简述 本地块位于南宁市青秀区柳沙区片，是开发的热点区域，目前城区形象和生活配套完善。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇(步梯还房、尾盘)售价在3800元/m以外，其余项目售价均在4800元/m左右。从目前南宁房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。 2.项目周边开发在售楼盘销售概况 项目 奥特莱斯 罗兰小镇 博城帝景 城市之星 所在地 温州路 烟台路 南宁路 沈阳路 湛江路 建筑面积（万方） 78 10 4 20 容积率 2.10 1.8 2.52 5.0 建筑形态 复合地产 6+1多层 电梯高层 电梯高层 住宅单价 未开盘 4000 5000 4800 商业单价 未开盘 8000-1500 一楼未定，二楼1万左右 方案未定 车位售价 未开盘 8万/个 12-14万/个 方案未定 产品组成 单身公寓，楼中楼大户型俱全 二/三室 一/二/三室 二/三室 面积区间 20-200 76-180 66-130 47-120 总体评述 西南地区目前最大的文商复合型城市综合体。配套海洋世界、5D影院、欧洲风情街。 属于还房品质，社区环境、区位、配套较差，楼盘品质差。 单体楼，绿环配套较少，项目户型设计略显偏离市场，现余小户型较多。 小区配套环境较好，建筑里面设计质感性强。交通方便，但生活配套设施对外部依赖性较强。 3、项目周边楼盘二手房销售概况 目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质，个别业主转让价格在3500元/m2左右。考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售情况不作为本地块开发借鉴。距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷，是区域内环境较好的商品房小区，目前毛坯二手房售价4100元/m2左右，已装修售价在4300元/m2左右。 二、区域市场目标客层研究 销售对象:以第一次刚需置业为主，对建筑品质和社区环境要求以实惠为主;客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。