无锡某地产项目前期市场调查与定位报告.pptxVIP

谨呈：无锡盛高置地新聚仁机构2009.01 无锡宏观市场分析 项目理解及整体定位 项目产品定位及调整建议 重点竞争个案分析、对比 项目区域市场分析本次提报要解决的问题PART-Ⅰ市场背景分析PART-Ⅱ项目整体定位PART-Ⅲ项目产品定位及建议市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供求比：1.5454供求比：1.0885供求比：1.1776月份2006200708.1-1108-1108-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1026.64供应485.32544.91537.2631.8229.5649.7366.1665.3751.2739.9225.54113.2637.99去化412.13500.61347.6434.4540.1614.0928.0926.7546.0335.9733.9128.6831.2128.31.5454供求比1.17761.0885系列救市政策1.34941.68091.9053供求关系108年无锡市商品房供求比逐季递增，全年累积高达1.55，在暖市政策作用下近两个月虽然供求压力缓解，但在积压供应压力下后续市场不容乐观。07-08年出让经营性用地可建商品房建筑面积 1208.06 万平方米供求关系2无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显。08年1-11月无锡市住宅月均去化 31.60 万平方米08年11月底无锡商品房存量建筑面积达 635.67 万㎡按无锡目前去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要：5年即使按去化速度最快的07年（41.72万㎡/月）计，也需要近：4年成交分析时间08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.11成交套数（套）36051101248722864103255423991949251027093085成交面积（万㎡）40.1614.0928.0926.7546.0335.9733.9128.6831.2128.3034.45成交金额（亿元）26.018.5215.5816.823.4219.5719.6714.7418.9717.1421.05成交价格（元/ ㎡ ）6477 6047 5546 6280 5088 5441 5801 5139 6078 6057 6110 套均面积（㎡）111.4127.97112.95117.02112.19140.84141.35147.15124.34104.47111.67套均总价（万元）72.1577.3862.6573.4957.0876.6281.9975.6375.5863.2768.23短期发展阶段筑顶阶段调整回落阶段短期反弹阶段（政策）政府出台鼓励中小面积户型住房系列政策后，效果较为明显，10、11月成交套数有明显反弹，而成交结构发展趋势为中小户型、中低总价。宏观市场结论无锡市商品房市场供求比较大，后续供应过剩，去化压力凸显；无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显；从成交结构看，市场趋势将以小户型、低总价的高性价比方向发展。市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供应分析－供应总量区域项目总建面积（万平方米） 已推面积（万平方米） 已售面积（万平方米） 未来供应（万平方米） 太湖广场茂业·豪园7.397.393.094.30世贸中心国际公寓11.2011.201.319.89朗诗·未来之家（二期）20.0011.676.0713.93崇安区常工城尚城10.263.681.498.77蠡湖新城蠡湖一号45.0015.927.9537.05梁溪板块万达广场68.309.362.2466.06阳光嘉园11.6511.081.799.86金域蓝湾38.604.941.4137.19新区长江国际67.8018.893.3964.41合计260.294.1328.74251.46高端、中高端竞争市场后续供应达250万方，按目前竞争个案月均去化3.28万方/月计算，需6年左右时间消化市场存量及后续供应。目前太湖广场、梁溪河埒是高端、中高端项目相对较集中的区域。价 格区域项目报价(元/㎡)总价段（万元）主力房型主力面积（㎡）主力总价（万元）折扣太湖广场茂业·豪园950078-180三房182173低区特价房小户型8000元/㎡，大户型7000元/㎡世贸中心国际公500四朗诗·未来之家（二期）11500（1500装修）95－210三房9210098折崇安区常工城尚城11000（2000装修）125-260三房140150200元∕㎡，相当于98折蠡湖新城蠡湖一号1