XXXX1103_众森国际花园商业项目整体定位.pptx

谨呈：江西众森实业集团有限公司众森国际花园商业项目整体定位与开发模式研究基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上众森集团意见汇总：一、酒店部分：1、对南昌商务会议的研究：客户来源、会议目的、地点、频率及对酒店标准要求？2、南昌商务会议会有多少在黄家湖举办，2万酒店体量是否能支撑？二、公寓部分：1、南昌现有公寓何时推出，何时销售完，获得热销的原因是什么？2、南昌酒店式公寓在市区有多少？产品类型及客户关注点？在郊区有多少，客户关注点是什么？3、未来酒店式公寓供应情况？4、作为郊区酒店式公寓，投资客和置业客户分别是哪些？5、10万酒店式公寓体量是否合适？三、商业部分：1、南昌商业业态分析，比如酒吧、餐馆等每天多少人消费，平均消费多少？2、南昌人最喜欢的消费方式是什么？3、餐饮娱乐作为项目先期业态有没有更深入依据？基于9月7日沟通，双方在报告思路、整体发展方向上达成共识，补充内容聚焦在市场机会论证及经济分析上四、写字楼部分：1、各板块写字楼具体有哪些，卖的怎样，客户都是哪些？2、南昌这个阶段发展什么样的写字楼有什么依据？五、典型项目：江西紫金城六、财务分析：1、开发时序上，先期投入酒店，成本及后期运营风险如何平衡？2、多个方案的比较确定最佳容积率及成本收益分析？基于以上问题，世联给予相关补充内容，本次沟通的内容也将聚焦在市场及财务分析上报告思路PART1. 项目背景研究及核心问题解析项目发展方向研判PART2. 区域价值定位项目商业机会研究PART3. 各物业市场机会及案例研究 PART4. 发展战略与整体定位盈利目标实现建议PART5. 开发模式PART6. 财务分析项目属性界定城市规划：南昌在政府主导下拉大城市发展框架，提出“西进、东拓、北控和南延”原则和“一江两岸、一核五片、多组团推进”规划格局，本项目正处在城市未来发展方向上城市规划发展方向乐化片区南昌空间布局是以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成“一江两岸”城市新格局。南昌北控湾里片区中心区昌东片区西进东拓本项目地处城市西进的主力方向上，是未来城市发展的腹地。南延望城片区西进、东拓、北控和南延的规划战略：西进是政府近几年的主导方向，红谷滩中心区经过5年已发展较具规模。政府最初想将城市重点向东发展，但受制于艾溪湖的隔断，后才将发展的重点改为西进。莲塘片区项目属性界定区域位置：项目在行政划分上隶属于新建县，紧靠城市内环，地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，交通便捷，可承接与吸引三地消费人群，联合带动三地发展从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离红谷滩中心2公里，距离新建县政府2公里，到经开区管委会4.5公里，是经开区和新建县居民进入红谷滩的城市第一站经开区凤凰洲红谷滩CBD市中心红角洲14.5km新建县朝阳区板块2km项目在黄家湖片区，在行政上归属于新建县；项目地处红谷滩新区、经开区和新建县的几何中心位置，可强力承接三地的中高层人群，联合带动三地发展；整体城市道路格局以“三环十一射”为骨架，项目属于一环北侧；项目7km32南昌市中心2km1：经开区2：新建县3：红谷滩项目属性界定区域交通:项目通过在建的地下隧道与规划的红湾公路两条主干道与红谷滩新区直接相连，交通连接优势明显，是东进红谷滩新区第一站规划中进入地块的路径有两条：一是从隧道进入地块；二是从红湾公路进入地块；规划中的两条道路通达性很好，路程距离很近，可直通红谷滩。地块内规划道路：黄家湖东路从地块中间穿过，黄家湖东路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主干道；一条正在规划中的道路横穿住宅地块与商业地块，直通隧道与红湾公路黄家湖路建设路新建县昌九大道黄家湖东路红谷滩文化大道目前进入地块的路径有两条：一是从建设路进入地块；二是从黄家湖路进入地块；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；隧道红湾公路已有道路会展路在建规划道路项目属性界定区域认知：现状中由于黄家湖与红谷滩之间昌九公路的隔断，从对各阶层人士的访谈中可知，居民对该区域认知很淡薄，属于郊区范畴区域有规划打通红湾公路，直连文化路与会展路，但目前没有明确的时间进程表，政府对此仍有部分争议黄家湖旁有昌九高速公路，北至九江市，南通广州市。虽然项目处于南昌市规划的一环范围内，但由于昌九高速公路的隔断，使得居民对黄家湖片区整体陌生感很强在对南昌市区内各阶层人士进行访谈和调研的过程中可明显感知到南昌市居民对项目所在的黄家湖区域认知淡薄，属于郊区范畴昌九高速新建县区域望城项目属性界定项目本体：本阶段研究范围—商业占地90亩，容积率尚未确定，项目紧靠的住宅一期已正式动工，90亩水域已进入填土阶段经济指标：总占地规模