上海康城前广场项目定位(世联).pptxVIP

上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-9-14项目研究工作阶段划分2006/9/212006/8/222006/9/12005/9/15第一阶段项目整体定位与发展战略 第一阶段市场调研第一阶段思路形成项目属性研判与界定问题结构化分析区域环境分析市场容量预测项目定位导出项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研研究内容上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场初期沟通成果上海康城前广场商业项目定位中稿报 告 思 路 一、目标设定 二、风险和机会 三、出路协和集团——目标把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。世联对目标的理解短期内实现利润最大化促进协和商业地产的市值影响力指标最大化利润最大化项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心项目区位项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。地铁1号线莘庄站本项目车程闲时15分钟，忙时20-40分钟莘松路生 春 九 路巴比伦500m项目500m场 东 路乐购容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。项目技术指标规划用地面积：72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。高压线，地上不能上盖建筑已建销售中心及样板房绿地已建莘 松 路项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。区域人口：康城居民入住后约为3.77万人 。周边别墅区居民约为4-5万人。龙祥公寓绿洲香岛欧风丽景浅水湾十二橡树庄园同润加州绿洲比华利云间水庄丽水馨庭晶苑四季御庭万科白马达安圣芭芭花园第二部分宏观市场分析闵行商业分析二、风险和机会区域商业分析项目本体分析按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56％上升到2005年的20.16％；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源《上海商业统计年鉴》传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。宏观市场连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。数据来源《上海商业统计年鉴》莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。闵行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；七宝莘庄日用大卖场是闵行的主要商业形式闵行商圈目前闵行有18家大卖场，2006上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2006上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长的贡献率为3.6%。易初莲花石头.剪刀.布龙城购物中心麦德龙乐购易初莲花锦江乐园热带风暴南方商城/家乐福乐购农工商华联吉买盛大润发家得利世纪联华易买德九百家居乐购百安居农工商好爱广场家得利位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键闵行