北辰东郊和平别墅项目市场分析报告..docx

（市场分析A匕辰东郊和平别墅项目市场分析报告 北辰东郊和平别墅项目市场分析报告 HTP浩天地产策划 q ■， 刖言 第一北京别墅市场整体分析 部分 年北京别墅市场供应分析 ■别墅供应量分析 ■别墅区域分布分析 ■别墅产品体系分析 ■别墅区环境体系分析 年北京别墅市场需求分析 北京别墅客户群构成 北京别墅客户群特征 年北京别墅市场租售情况分析 ■别墅销售价格走势趋于平稳 ■别墅市场平均价格以市区为中心向外递减 ■出租型别墅数量不断増加 2002年北京别墅市场发展趋势分析 短期内别墅供应量有限 别墅需求I务会有明显増长 高品质精品别墅将在市场中占重要地位 联排(TOWNHOUSE )别墅等经济型别墅将在2002 年占据别墅市场60%以上的分额 北京东北部别墅整体市场分析 部分 北京东北部别墅市场现状概述 北京东北部别墅市场需求分析 北京东北部别墅市场区域环境分析 北京东北部别墅市场销售状况分析 ■租售价格分析 ■销售情况分析 北京东北部别墅市场配套设施分析 年北京东北部别墅精装修市场分析 年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析 第三 北辰东郊和平项目市场定位建议 部分 本案优劣势分析 ■优势分析 ■劣势分析 北辰东郊和平项目市场定位建议 ■ ? ■ ■刖言 北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于 1992年,1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业 的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。 由于高档物业的过度开发,1995年国务院发出通知，别墅 等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也婪严 格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有 几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化 吸收阶段。紫玉山庄.碧水庄园,银湖别墅.玫瑰园的热销, 使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。 第一部分北京别墅市场整体分析 一,北京别墅市场供应分析 L别墅供应量分析 从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市 场年増加供应量不大。由于经济回升,房地产市场逐步升温,2000 —2001年新开发别墅项目明显较往年有所增加。 据统计分析，2001年底新开盘别墅项目有12个，原别墅区开 发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新増别墅现房供应 量约为120万平方米，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当 数量的空置约50万平方米,1700套别墅单位。潜在供应量约有40 万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确 的后期供应量），包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。 2002年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。 2、别墅区域分布分析 据统计分析,到2001年底为止北京市共有别墅项目约122个， 总建筑面积约900多万平方米，3万多套别墅单位。北京市别墅主要 集中分布于东北部、北部,西北部,这三个区域占北京市别墅供应的 60%以上，东部及东南部地区，南部及西部地区别墅分布零散且相对 较少。 附表一1.2001年北京市别墅项目区位分布 風分布 故量 （个） 占北京别墅项目 总体数量百分比（%） 东部、东南部 32 26 东北部 34 28 北部.西北部 44 36 南部、酿部 8 7 市区 4 3 ?东北部别墅是别墅建设最早,开发规模最大的地区。配套设施齐 全，环境和设计档次较高，京顺路和首者B机场高速路连接使馆区 和东部CBD,别墅以外销为主。另外，一些新盘如泉发花园、铁 営花园新村等，在知名度较高的成熟别墅区周边开发，既可以保 证其良好环境景观，又节省了大量的区外环境开发成本。 ?西北部别墅占据上风上水的优势，别墅开发的规模仅次于东 北部地区，早期开发的别墅以高档外销别墅为主,如玫瑰园、朝 凤山庄、龙城花园等。 ?北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线,由于亚北居住项目高密 度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较 为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无 明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销，使 得北部别墅市场整体销售情况转好。 ?东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最 近燕郊开发一批新的别墅项目,如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得 花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色,成为别墅市场 新的売点。 ?西部及西南部别墅项目最少，多数为早期开发项目。市区内的东 湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等，虽名为别墅，但公寓占很大比 例，且别墅价格昂贵，多为出租。 别墅产品体系分析 2001年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅 占据了市场的主导地位。2001年12个新盘别墅中，均价在7000 元/平方米以下的J页目有10个，这样在一定程度上大大拉低了别墅 价格与客户购买力的差距