湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告.docVIP

湖南娄底XX 项目可行性研究报告 （修正方案） XX （中国）房地产策划推广机构 2006年9月 土地规划方案目录第一部分第二部分第三部分 土地规划方案 目录 第一部分 第二部分 第三部分 方案一方案二 租售结合 全部销售 结论 湘阳街临街区段可行性研究 A、C、D区纵深地段可行性研究 商业街、住宅结合 专业市场、住宅结合 前舌 本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成 部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于木财 务分析报告，有以下几点说明： 1、 本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起 娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底X X 项目。 2、 本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目 的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进 行综合评估。 3、 本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言， 其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。由于娄 底当地房地产开发未计土地增值税，在本研究报告中未计入土地增 值税。 4、 由于本项目的规划方案尚未最后确定，项目的诸多数据还未 最终确定，我司只能根据目前有关贵司提供的并不完善的资料进行 初步测算。并分别针对三大区域、两种方案的经济指标进行模拟， 难免有许多考虑不周之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协 商，以谋求共识，为实现项目的最终成功而共同努力。 土地规划方案 本项目总占地955 20平方米，约143 . 28亩，但实际可用于开 发的面积约为83 580平方米（约12 5亩），分为A-C-D区、B区、 D-B区三个区域，经有关部门评估，土地总价为4 550万元（总资产 5 500—固定资产80 0—流动资产150） o其中： B区地块综合用地（不含宾馆地块。下称：B区地块，位置参 考图1）占地面积为6227平方米，预估地价为3000元/平 方米，总地价为186 8万元； A、C、D区及B-D地块的湘阳街临街区域（下称：湘阳街临 街地块，位置参考图2）占地面积约为9 000平方米，预估 地价为1500元/平方米，总地价为1350万元； A、C、D地块纵深部份（下称：A、C、D区纵深地块，位置参 考图3、4）占地面积约为68353平方米，总地价为133 2万 元（4550—1 868—1350）。 以上各地块的土地成本以原评估价4550万元为基准，在本报告 可不考虑土地的增值问题，土地的增值部份将体现在日后开发经营 收益中。 各区域地块的初步规划情况说明如下： 一、B区地块 B区地块的6227平方米可用来建综合商业大厦，包括4层购物 广场、16层（或以上）酒店、两层地下室，同时利用集团办公用地 的绿地，在下面建大型地下室1层，可用于商业经营之用。 二、湘阳街临街地块 A区、C区、D区、B-D区的临湘阳街地段可建成底商住宅楼: 两层底商，4层住宅；其中A区娄星路与湘阳街的转角处可建3层综 合商业铺面及1层地下室，可用于餐饮业或娱乐业。裙楼以上可以 建16层公寓。 三、A、C、D区纵深地块 对于这部分土地的规划有两种方案： 方案一： 此方案是XX公司在对娄底房地产市场进行了充分调研的基础上, 根据项目地块自身的特点以及娄底房地产发展的趋势而提岀的建议。 A区纵深部分及C区与A区接壤的通道区域可用来建成商业步 行街；两层底商，4层住宅；C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高 档社区；除湘阳路小区入口处设置少量商业门面外，住宅区内不设 任何商业门店，开创娄底高素质住宅项目的先河，引领娄底人居进 程。 方案二： 根据开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专 业市场。此方案是XX公司领导主要在考虑土地产权的拥有及土地增 值的问题后，产生的初步方案。 经我司认真研究后认为，如果要将C区、D区建成专业市场， 就必须为专业市场留出人流、物流通道，一旦将A区建成商业街， C区、D区即成为商业“死角”，那么专业市场的经营风险将非常大。 以XX多年对房地产，特别是商业地产的研究经验预测，在这样通路 封闭的地块上做市场几乎没有生存的可能。 经我司充分论证后建议：如果一定要做专业市场，就必须将A 区、C区统一做成专业市场，将D区做成底商住宅即底商加住宅， 这样开发的可行性才更大。 因此，本项目的可行性研究报告分为三个部分： 第一部分：专项分析B区地块的62 27平方米用地； 第二部分：专项分析A、C、D区及B-D区的临湘阳街地块， 包括A区娄星路与湘阳街的转角处地块； 第三部分：专项分析A、C、D区纵深地块的土地利用问题，对 于这部分土地的用地性质我们将分两种方案进行专题讨论： 方案一：讨论商业街、住宅结合的操作方式： 方案二：讨论专业市场、住宅结合的操作方式。 第一部分：B区地块可行性研究