房地产开发与经营总结教学教材.pdfVIP

第一章 绪论 第二节 房地产开发与经营形式和内容 一、房地产开发的形式与内容 1. 开发时间的不同：初次开发和再次开发 （1）房地产初次开发： 指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程 （2 ）房地产再次开发： 指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或 投资进行替代开发，转变土地用途等过程 （城市开发： a. 新区开发：土地用途从“非 建设用地”到“建设用地”转换的过程。 b. 已建成区开发：对原有建设用地进行再开 发的过程） 2. 开发的内容不同：外延式开发和内涵式开发 （1）外延式开发： 指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满 足城市用地规模扩展需求的过程。 （城市新区开发） （2 ）内涵式开发： 在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积 率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。 （城市旧区改建、城市再开发） 3. 开发的规模不同：单项开发、综合开发等 （1）房地产项目的单项开发： 开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便 的开发形式 。（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼） ） （2 ）房地产项目的综合开发： 指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发 形式。 （城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发） 二、房地产经营的形式和内容 1. 经营对象的相对差异：地产经营和房产经营 （1）地产经营： a .广义 的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所 有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取 经济收益。 b. 狭义 的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出 租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。 ( ①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权 ②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方 式。 ③城市地产经营：一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的 层次。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。主要形式有协议、招 标、挂牌和拍卖。 ） （2 ）房产经营： 这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方 式上的差别而提出的。房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。 2. 经营规模和经营方式：专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 （1）专项经营： 指 房地产企业只从事、 或主要从事某一方面、 某一环节经营业务的形式 （万 科） （2 ）综合经营 ：指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。 （策划开发销售一条龙） （3 ）集团经营： 从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有） （4 ）跨国经营： 目前少见，担心洗黑钱。 3. 活动发生的不同过程：房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 （3 ）房地产消费及使用经营：主要指业务管理服务。 三、房地产开发与经营的程序和内容 1. 投资机会选择： 房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。 、 2. 项目定位： 是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点， 并使项目具有独特的市场 定位，以做出科学决策的过程。 （1、2 可以合起来称：项目定位和决策） 3. 前期工作： 主要是指投资项目确定以后和项目开始施工之前进行和开展的工作。 主要有完 成各种报批手续、获