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新江湾城C5地块研展报告目录一、住宅市场分析 1）上海宏观市场研究 2）杨浦市场研究 3）竞争市场研究 4）客户需求分析二、项目理解 1）地块基本状况 2）项目SWOT分析三、项目定位四、产品建议一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好P.a.9%上海人均GDP发展历程及增长趋势国民经济持续稳定增长，04年，上海GDP已达到7450.27亿元，预计到2007年上海人均GDP达到7500美元左右。居民收入稳中有升, 2004年人均年可支配收入16683元 。就业形势保持稳定。外资投资质量进一步提高。05年上半年签定合同金额71.03亿美圆，增长15.5%。旅游业的成熟促使产业联动效应增强，酒店业迅速升温。到2004年底，上海共接待境内旅游人数8505万人次，人均消费达1430元，比去年同期增长11.86%。数据来源：上海统计局上海历年人均可支配收入与城镇登记失业率一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究2、土地供应量分析——未来3年平均年供应量2500万平方米，市场供应充沛预计近三年住宅土地供应量将达到7000万平方米以上。今后五年内土地市场供应充沛，年平均供应量2500公顷。商业用地比重呈逐年上升趋势。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究3、供求关系分析——长期供求趋势平衡，05年内受宏观调控影响，供大于求明显从2000年到2005年六年商品房供求数据看，总体供求趋于平衡。04年到05年初“惜售”心理引发“抢购”风潮，导致供求关系矛盾加大。05年1-9月份，受宏观调控影响，供应量明显大于当前的需求，市场低迷态势显现。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓2000年至2004年房价连续5年增幅达到10%以上。2004年平均成交价格达到7647元/平方米，同比前一年增幅高达29.68％，为历年来最高水平。 2005年，截至9月，全市商品房成交均价8564元/平方米，较上一年度增长12%，涨幅明显减小。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、短期价格走势——短期处于“价停量跌”的调整期，部分高价入市楼盘价格去化受阻，价格下跌较多。进入2005年，沪上住宅交易均价涨跌变化频繁。一月份和三月份成交均价一度超过9000元/平方米。随着政府的宏观调控之后，成交均价一路下滑，目前停留在8000元/平方米左右。随着政策的陆续出台，市场形势日显严峻，供求双方僵持、对垒局面已经形成。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、价格走势分析——近三年成交价格比重重心向高端价格（10000元以上）移动近三年价格的持续上涨，导致万元以上比重持续放大，万元以下的比重则逐渐缩小。其中环线内均价普遍上万。单价15000以上集中在市中心，杨浦、普陀、闸北较难找到。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究4、价格走势分析——10000-15000元/平方米价格段中，杨浦占到40％以上比重。10000-15000元/平方米价格分布区域浦东、闵行两区在10000-15000元/平方米价格段成交量最大。杨浦、闸北在此价格段分布比重比较突出，达40%以上。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究5、市场展望与特征预期（2005-2010年）供应量预测：“十一五”期间住宅供应量为10850万平方米，年供应量为2170万平方米。成交量预测：通过对历史成交数据进行SAS筛选、信息扩散的基础上进行有效需求预测。“十一五”期间住宅成交总量为10551万平方米。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究5、市场展望与特征预期（2005-2010年）总体市场研判房地产业是相当长的一段时间内仍将是国民经济的支柱产业 。房地产业还将担负着完善社会保障的重任，对于构建和谐社会具有重要的意义。一、住宅市场分析（一）上海宏观市场研究5、市场展望与特征预期（2005-2010年）具体市场特征预期供求变化：十一五期间总体供求关系倾向于——供稍大于求的情形。价格走势：由于两个1000万的冲击，中低价住房比例将大大增加，高价房的供应比例相对降低，同时，需求结构也将向中低价方向调整。经过未来一段时间的平抑、夯实，房价回归理性，此后平稳发展。行业竞争：对企业而言，宏观调控将给有实力的企业充分调整发展战略，以适应宏观调控，调整完成以后将可能面临更好的发展契机。市场环境：对消费者而言，在持续作用的宏观调控将在很大程度上改变自去年起在上海房地产市场上出现的投资、炒作等行为，房地产市场将逐步实现理性回归，市场环境将得到日趋得到净化和改善。运行机制：对政府而言，为未来成熟房地产市场的建立打好基础。一、住宅市场分析（二）杨浦区域市场研究1、区域规划及未来发展 杨浦区随着两个重大区域的规划实施，正在成为上海市中心城区发展潜力最大的居住城区。（1）