居住物业工程管理实用手册.doc

居住物业工程管理实用手册 职责：保持设施设备的完好，确保机器设备的正常运行，及时处理业主的报（急）修，加强设施设备的维修保养，使物业保值增值。 内容：一般分为：报（急）修服务、日常巡检维修、设备的计划保养。 1.1业主报（急）修服务 要求：管理处应设立报修电话、监督电话，实行365天每天24小时接待业主报修，并使业主家喻户晓。报修服务要做到：及时率90%以上，维修合格率95%以上，用户满意率90%以上，回访率100%。维修项目及其收费标准（详见第六章），要明码标价，上墙公布。 程序：业主保修——记录：姓名、室号、报修内容、联系电话——派工（一般维修：30分钟内抵达现场，当日修复；较大的维修：提前3天和业主预约；急修：15分钟内抵达现场，立即修复——维修结束，业主签单——回访。 注意事项：①上门维修应做到约时不误、文明礼貌、报价确认。②维修人员应统一着装、佩戴胸卡，携带报修单、工具箱、零配件、对讲机、鞋套、抹布、垫布等物品。③进门必须穿鞋套，工完料清并和业主说明今后使用中的注意事项。④若缺少零配件和特殊工具，应采取临时措施保证业主正常生活的基本要求；维修时如需搬动家具或物品，必须征得业主同意，搬动时尽量小心仔细，完工后要恢复原址。⑤上门维修若遇业主家中无人，必须在业主门上张贴《请求再次预约上门维修（服务）的通知单》，存根联交服务部备案。 1.2日常巡检维修 工程部门除要及时完成业主报（急）修的工作外，每天还应安排一定时间巡视检查，及时主动发现问题，解决问题，做到防微杜，以免小洞不补大洞吃苦。 1.3设备保养计划的制定和实施 内容：电梯、水箱、智能化设备、消防设施设备、水系、水泵、电表接线、小区中央空调、小区共用设施等。 计划的制定和实施 项目名称 点检周期 记录位置 综合检查点检 每月一次 检查点检记录 建筑装饰 每月一次 值班日记 照明设备 每月一次 值班日记 主变压器 每年一次 设备台帐 高压开关 定期 变配电室日运行记录 高压电缆 二年一次 设备台帐 应急用电设备 三月一次 设备台帐 中央控制室 三个月一次 设备台帐 火灾报警系统 每月一次 值班日记 水泵 每周/每年 值班日记设备台帐 电梯 维修单位定 维修单位记录 空气处理 定期 值班日记 风机盘管 每年四次 值班日记 空调循环水 每年三至四次 值班日记 冷却塔 每年二次 设备台帐 冷水机组 每年二次 设备台帐 综合检查点检 每月一次 检查点检记录 建筑装饰 每月一次 值班日记 照明设备 每月一次 值班日记 主变压器 每年一次 设备台帐 高压开关 定期 变配电室日运行记录 高压电缆 二年一次 设备台帐 应急用电设备 三月一次 设备台帐 中央控制室 三个月一次 设备台帐 火灾报警系统 每月一次 值班日记 水泵 每周/每年 值班日记设备台帐 电梯 维修单位定 维修单位记录 空气处理 定期 值班日记 风机盘管 每年四次 值班日记 空调循环水 每年三至四次 值班日记 冷却塔 每年二次 设备台帐 冷水机组 每年二次 设备台帐 锅炉系统 每月一次 设备台帐 管道 定期 值班日记/设备台帐 生活水箱 每年二次 设备台帐 避雷系统 每年一次 设备台帐 序号 保养项目 保养范围 保养期限 实施部门 1 水泵 生活水泵 半年一次 维修工程部 消防泵 半年一次 维修工程部 排污泵 半年一次 维修工程部 潜水泵 半年一次 维修工程部 2 水箱 半年一次 维修工程部（健康证） 3 监控系统 每月一次 维修工程部 4 对讲系统 每月一次 维修工程部 5 公共天线 每月一次 维修工程部 6 消防系统 火灾报警 每月一次 维修工程部 防火卷帘门 每月一次 维修工程部 消火栓 每月一次 维修工程部 出口指示灯 每月一次 维修工程部 自动喷淋 每月一次 维修工程部 烟温感系统 每月一次 维修工程部 干粉灭火器 每月一次 维修工程部 7 空调 柜机 半年一次 维修工程部 冷却水塔 半年一次 维修工程部 冷却水泵 半年一次 维修工程部 水系统 每月一次 维修工程部 风机盘管 每月一次 维修工程部 8 电表接线 每月一次 维修工程部 9 低压配电柜 半年一次 维修工程部 10 电梯 机房 由维保单位指定 拥有资质的维保单位 机身和井道 11 室内共用设施 楼道楼梯墙面 三至四年 维修工程部粉刷、油漆 楼梯、扶手 三至四年 维修工程部粉刷、油漆 雨、污水管 三至四年 维修工程部粉刷、油漆 外墙 二年一次 维修工程部清洗 门窗、信报箱 每年一次 维修工程部粉刷、油漆 房屋标式（栋号、单元号） 每年一次 维修工程部粉刷、油漆 设备房 每年一次 维修工程部粉刷、油漆 12 室外公共设施 护栏 每年一次 维修工程部粉刷、油漆 灯杆 每年一次 维修工程部粉刷、油漆 雨、污水管 半年一次 维修工程部粉刷、油漆 路灯 半年一次