[房地产管理]房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异.pdfVIP

（房地产管理）房地产企 业开发成本中土地增值税 与所得税的差异 补充规定， 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发 〔2006 〕187 号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库） 、物业 管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以 下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2. 建成后无偿移交给政府、公用 事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3. 建成后有偿转让的，应计算收入，并准 予扣除成本、费用。 对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。国税发 [2009]31 号 第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有 关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接 抵扣该项目的建造成本， 抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 土地增值税中对此的处理是， “建成后有 偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。” （六）开发间接费差异。 企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的， 且不能将其归属于 特定成本对象的成本费用性支出， 主要包括管理人员工资、 职工福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。土地增值税中的开发间接费用，是指直 接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护 费、周转房摊销等。 前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。 根据税法规定分析， 对于工程管理费， 也是符合土地增值税间接费用范围的； 而对于营销设施建造费能否作为扣除项目， 需要税 务机关进一步明确。未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。 （七）预提费用和利息费用的差异。 在上述六大项目中，企业所得税法规定，可以将一些预提费用和利息费 用计入开发成本中。国税发 [2009]31 号第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的， 在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10 ％；公共配套设施 尚未建造或尚未完工的， 可按预算造价合理预提建造费用； 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、 物业 完善费用可以按规定预提。 第二十一条规定， 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费 用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而 土地增值税清算中，税法规定预提费用不得扣除，利息费用要单独计算扣除，不重复计入开发成本中扣除。 国税发〔 2006 〕187 号规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 《国家税务总局关于 印发 土地增值税清算管理规程 的通知》 （国税发[2009]91 号）第二十七条规定要求，在审核利息支出时 应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 感 谢 阅 读