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深圳房地产华强北项目投资剖析报告12页WORD文档 深圳房地产华强北项目投资剖析报告12页WORD文档 PAGE / NUMPAGES 深圳房地产华强北项目投资剖析报告12页WORD文档 WORD 文档，可下载改正 一、项目基本状况 1、区位概略和项目四至 项目地块位于深圳华强北商圈，该商圈被商务部授与“中国电子第一街”荣誉，其关于深圳市的意义和地位，近似于淮海路关于上海、王府井关于北京，不只是是一条商业街，更是存在于城市意愿中的名片。当前，该商圈集中了赛格、华强、桑达、 华发等 20 多家上市公司总部；拥有赛格、华强、赛博、新亚洲等 10 多家大型家电专业市场，茂业、天虹等著名百货商场，形成了电子电器、通信、百货、服饰、金融证 券、房地产、餐饮等行业聚集的综合型商圈。 商圈内总商业经营面积达到 80 万平方米，日均客流量达到 53 万人次。 项目地块详尽小区位图： 低档餐饮 士多店 嘉华批发 中高档 女人间界 餐饮区 地块位于华强北振华路和中航路交汇处的东南面，项目四至： 东面：华强广场， 36 层； 南面：新亚洲国利大厦， 32 层； 西面：中航鼎诚国际， 30 层； 北面：振华路，女人间界名店，嘉华批发市场。 2、周边环境和交通配套 办公环境： 项目周边商务气氛较浓重，办公用户多是与电子、贸易有关行业的中小型公司。现有写字楼中，除部分新建写字楼外，原有写字楼质量不高； 居住环境： 华强北东区住所项目许多，多半为深圳最初期开发的公事员住所；还有燕南路 88 号、雍怡阁等少量 2004 后住所项目。华强北地区的医院、学校、体育馆、公园等配套齐备，居住配套特别成熟和完美。 酒店市场： 该地区有 1 家 5 星级酒店、 1 家 4 星级酒店和 4 家 3 星级及经济型酒店。该地区的 酒店市场较为饱和，入住率也不好，而且同罗湖口岸、福田中心区等地区酒店市场对比，缺少竞争力。 交通配套： 华强北地区规划有地铁 1、2、3、7 号线，当前地铁 1 号线已通行，在建的 2 号和 3 号线将于 2011 年建成， 7 号线尚在规划中。 除轨道交通外，该地区的公共交通系统特别拥挤，特别是项目北面振华路、东面华强路。 3、项目规划指标 依据新大好实业发展有限公司供给项目地块改造规划说明，项目地块基本指 标以下： 序 号 项目指标 数值（㎡） 备注 总用地面积 此中：建设用 地面积 规划指标 容积率 14 建筑密度 44% 基底面积 3404 ㎡ 绿地率 20% 限高 —— 3 计容建筑面积 108310 按对方亿元报价 4 楼面地价 6094 元/ ㎡ 计 4、项目现状 项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业 与办公用房。资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实质控制人为新 大好实业发展有限公司，节余 20 年的土地使用年限（土地年限从 1979 年 10 月 12 日 到 2029 年 10 月 11 日）。 项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约万平米，时期经 过多次改造，房子性能遇到较大损坏，质量一般（对方资料显示证载面积为 22000 ㎡，地上建筑物登记价为亿元） 。 5、项目属性特色界定 经过剖析，本项目拥有以下几点特色： 隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量业额最大的综合性商业区；  50 万人次，是深圳当前营 地块周边人流量巨大，但外面交通很拥挤，特别是项目北面和东面道路； 地块属内街性质，使该项目著名度和明示性均不好；而周围更是均为 30 层以上建筑，这给项目明示性带来较大影响； 项目占地小， 单层面积受限制。 项目总占地仅有平， 而 44%建筑密度使项目单层面积最大仅能为 3400 平，这使得项目没法与大型商业体、 Shopping-MALL 相抗衡； 项目产权复杂，谈判成本高。项目产权关系复杂，存在 了项目谈判成本和最后不确立性；  3 方业主，这都大大增添 地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩 20 年，所以本项目若想合法开发商业办公性质物业，需经过变性、补交地价和招拍挂从头获得，这均给项目增添很大成本。 二、项目物业定位和投资规划剖析 1、项目定位 依据对项目特色和属性剖析，我们对项目整体定位为： 以商业为核心的中型复合地产， 复合业态包含商业、 商务写字楼、 SOHO商务 公寓。 定位解说： 市级商圈的属性和地块自己素质， 都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产； 在业态上，该地区的商务写字楼和以商务居住为一体的 SOHO公寓都拥有很大市场； 而本项目的商业业态，则存在较大难点：交通和人流拥挤，动线较难组织；周围被包围成内街；地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。这些问题都将对商业的招商和营运产生较大影响。 2、项目