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有关商品房买卖中按揭贷款银行开发商购房者各自的风险 有关商品房买卖中按揭贷款银行开发商购房者各自的风险 有关商品房买卖中按揭贷款银行开发商购房者各自的风险 房地产开发公司与银行之间按揭合作协议中的风险及控制（转） (2012-10-03 19:30:55) 转载▼ 标签： 房地产 按揭合作 分类：建筑、房地产 预售房子抵押 预查封 财经 邬辉林律师 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发公司与银行之 间按揭贷款合作协议执行过程中的法律风险控制文章。实质上，开发商在此阶 段的主要风险表此刻银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记以前 这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原由，致使开发商先行肩负保 证责任，以实时候的追索权益保障程度。 此外，此文主要还提出一些代替责任（包含预售房子的抵押登记：只管我 以为这里还存在好多法理基础及操作环节连接的问题）的解决方案，以及提示 了现行司法系统下预查封对开发商的影响。 房地产开发公司的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）第一确立合作的按揭银行。房地产项目在对外销售以前，一般由开 发商跟银行签订按揭合作协议，商定某银行对开发商的房地产项目的购房人提 供按揭贷款，此中包含贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任 （一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在获得项目的预售允许证后或许获得 大产权证对社会公然销售，与购房人签订《商品房预售合同》或许《商品房买 卖合同》，并商定采纳按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人依照申请的贷款成数支付首付款， 节余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房子向银行提 供抵押担保，银行经审批购房人供给文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发 商账户。同时购房人还应办理所购房子在贷款限期内的财富保险以及公证、律 师目睹等手续。 （四）开发商肩负保证责任。在银行贷款抵达开发商账户后，按揭的手续 基本达成，购房人的付款义务也执行完成。但开发商除了执行《商品房买卖合 同》商定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房子办理抵押登记时期， 为购房人肩负一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款 时期供给全程的连带保证责任。银行为躲避贷款风险，每笔贷款发放时，都会 扣除必定比率（一般为贷款额的 10%）资本存入开发商在银行开立的保证金账 户。 二、按揭中的各样法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包含银行、开发 商、购房人和保险公司。其余还包含律师、房子中介机构等。各主体之间的法 律关系分别为： （一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购 买房子，第一一定与开发商签订商品房买卖合同，商定购置特定的房子，并在 付款方式中商定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后， 应按银行的要求供给相应文件资料，向银行申请个人住宅（或商业）抵押贷款， 银行则依据购房人的个人状况、资信状况确立能否赞同放款以及详细方式，双 方签订借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同 时，要将所购房子在获得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能 实现，在此以前由开发商供给阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。因为在按揭过程中，房子 还没有获得产权证没法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但 抵押行为还没有奏效，也没法保障银行的放款风险。此时银行常常会要求开发商 为购房人供给阶段性的一般保证或连带责任保证。 （五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为躲避银行的贷款回收 风险，购房人在将所购房子抵押给银行时，一定将房子在贷款时期投保财富险， 并肩负花费，银行为得益人。发生保险事故后保险公司支付的保险理赔花费优 先偿还购房人所欠银行贷款。 三、开发商按揭贷款法律风险 因为按揭贷款波及的法律主体多，各个主体之间的法律关系就显得更加复 杂。假如对此中的一个法律关系的办理与掌握略微不慎，就会惹起连锁的“多 米诺骨牌”效应。笔者对开发商的按揭贷款法律风险作以下剖析。 （一）肩负保证责任的风险。 依据我国《担保法》的规定，开发商为购房人供给一般或连带的保证担保 （绝大多数为连带保证），就必定会存在肩负保证责任的风险。其保证责任的 惹起是因为购房人未按合同商定按期偿还银行按揭贷款所造成的。一旦购房人 发生此种状况，银行能够将开发商和购房人作为共同被告要求肩负连带责任。 而购房人与开发商比起来，显然的要开发商第一肩负责任是银行的首选，开发 商会所以肩负向银行偿还贷款本息及滞纳金。 （二）与此有关的其余法律风险。 1. 与银行有关的法律风险。 （1）