房地产价格评估.pptxVIP

房地产价格评估第1页/共84页房地产估价的必要性房地产估价的必要性 （一）理论上 房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是“不完全市场”。经济学上，同时具备下列8个条件者为“完全市场”：（1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；（2）卖者和买者的人数众多；（3）卖者和买者都有进入市场的自由；（4）卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； 第2页/共84页房地产估价的必要性（5）就成交总额而言，每个卖者和买者的购销额是无关紧要的；（6）卖者和买者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。 第3页/共84页房地产估价的必要性 房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。 由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。第4页/共84页房地产估价的必要性（二）现实上（1）房地产交易的需要 房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专业从事房地产交易的，对房