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? ? ? ? ? 中国住房市场体系 土地市场 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2008～2009年土地市场分析 2008年，受国际金融危机的影响，中国宏观经济出现了放缓的迹象，造成失业率上升、收入下降的预期，居民消费意愿趋弱。在这样的宏观经济背景下，各种类型物业的销售面积出现了较大滑坡，加上房地产开发商资金紧缺等因素，不少地方土地市场热度下降，开发商购地热情大减，土地流拍、底价成交和开发商退地的现象频现，全国土地市场明显地进入了调整期。总体上看，2009年第1、2季度土地市场的热络程度不及2008年同期，但市场已呈现出回暖态势，北京、上海、广州、深圳等重点城市的土地交易活跃，甚至出现了“抢地”现象，总价“地王”和单价“地王”的纪录不断被刷新。监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高。 （一）土地市场的总体状况：由冷转热 我们可以通过对房地产开发企业本年购置土地面积、土地价格的变动、土地拍卖的状况、房地产开发企业的土地储备以及房地产开发企业本年完成开发土地面积等多项指标的考察来探讨土地市场的变化情况。为了捕捉2009年以来土地市场的新动态，发现其中可能已经出现的转折点，我们需要考察季度和月度数据。 1.土地购置 2007年全国房地产开发企业共购置土地40245.8万平方米，2008年下降到了36785.4万平方米，下降了8.6%。如表10-1所示，总体上看，2009年第1～3季度土地市场的热络程度不及2008年同期。2009年第1季度全国房地产企业购置土地面积为2008年同期的60%；2009年第2季度全国房地产企业购置土地面积为2008年同期的84%；2009年前3个季度全国房地产企业购置土地面积为2008年同期的77.9%。不过，对照两个年份里的季度数据变化，会发现已经有了一些新的迹象。2009年第2季度全国房地产企业购置土地面积8902万平方米，比同年第1季度多了4160万平方米，增幅达88%；2009年第3季度全国房地产企业购置土地面积7807万平方米，比上一季度略少，但占上年同期的比例也已达到了87%。总计2009年前三个季度的数据，全国房地产企业共购置土地21451万平方米，为2008年同期的77.9%。 表10-1 2008年、2009年第1～3季度土地购置情况对比 2.土地价格 在市场交易趋冷的情况下，2008年的土地价格虽仍有上涨，但涨幅已低于2007年。如图10-1所示，2008年全国土地交易价格指数为109.4，低于2007年的112.3。北京、重庆2008年的土地交易价格指数分别为111.6和102.6，稍稍高于2007年。天津2008年的土地交易价格指数为111.1，比2007年的122.1下降不少。上海2007年和2008年的土地交易价格指数持平，同为107.9。 图10-1 2000～2008年全国及直辖市土地交易价格指数情况（上年=100） 另据国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院主持的城市地价动态监测系统发布的《2008年全国主要城市地价状况分析报告》，2008年全国总体地价水平虽然有所上升，但涨幅趋于平缓。如图10-2所示，全年全国主要城市总体综合地价为2474元/平方米，增长0.47%；商业用地平均4148元/平方米，增长0.96%；居住用地平均3479元/平方米，增长0.22%；工业用地平均607元/平方米，增长0.54%。35个重点城市综合地价为3273元/平方米，增长0.18%，与2007年13.37%的增长率相比，下降了13.19个百分点；商业用地平均5118元/平方米，增长0.92%，增幅下降了9.61个百分点；居住用地4625元/平方米，增长0.43%，增幅下降了15.01个百分点；工业用地平均732元/平方米，下降0.47%，增幅下降了16.24个百分点。商业、居住、工业用地平均地价的增长幅度为历年最低。全国105个监测城市中，九成城市的地价增长率低于上年；四成城市的地价增长率为负值，其中东南区的城市地价增长率下降幅度较大。 图10-2 2003～2008年全国商业、居住、工业用地价格增长率 进入2009年以后，在土地交易较为热络的情况下，土地交易价格也有所上升，土地交易价格指数有些上扬。如表10-2所示，全国土地交易价格指数从2009年第1季度的101.5略提升到了101.6。四直辖市中，除北京的指数有所下降外，天津、上海扭转了2009年第1季度低于100的状况，土地交易价格指数分别为101.1和100.2，重庆则从100.3提升到了101.5。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第