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? ? ? ? ? 中国住房需求主体形势分析与预测（2011～2013） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2011～2012年住房需求主体分析 自2010年中央政府先后出台“国十条”和“9.29新政”之后，房地产市场开始出现了积极变化。为了巩固调控成果，2011年初，国务院办公厅发布“国八条”，进一步加强房地产市场调控，其中首次明确要求各地公布“房价控制目标”。这一举措表明，房地产市场调控已经从单纯的经济、行政手段转化为更直接的房价控制，预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心。北京、上海、广州等地方政府也纷纷响应中央精神，重申从严执行楼市调控政策。此外，有关房产税改革的各种信息使其再度成为焦点，房产税试点扩容将进一步完善长效机制。在不间断的政策严厉打压下，住房的需求主体也开始出现明显的分化：（1）随着住房公积金贷款规模和试点范围的扩大，住房的刚性需求得到了一定程度的释放。并且由于近年来积压的部分房源，刚性需求者有了更大的商品房挑选余地。（2）改善型需求有所回升。多个重点城市的数据监测显示，一线城市目前还是以低价、小户型项目为主，而在二线城市部分中高价、大户型项目开始热销。（3）投资性购买者基本被强制性地挤出了一线城市的房地产市场，转战二、三线没有限购的中小城市。可以预测，在政府强有力的干预下，房产价格的松动已经是必然的趋势，交易量低迷，信贷规模紧缩，政府控制房价的决心，最终会使房地产商放下身段，由追求单位商品价格利益最大化的经营策略向压缩库存、加快资金周转、调整负债比例的经营策略转变。 （一）消费者 1.刚性需求 一方面，自2011年房价下降以来，积累了相当的刚性需求和改善性需求，人们对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹，开始入市释放，甚至提前购买；另一方面，利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强。 2012年第三季度，全国50个重点城市[1]月均共成交住宅2740万平方米，比2012年第二季度上升18.7%，较2011年和2010年同期分别高出51.0%和37.5%。从整体来看，2012年前三季度50个城市月均成交量为2150万平方米，比上年全年月均水平增长18.9%，且已经略超出2010年的月均水平。但2012年的“金九银十”并未出现预期中的涨势，一方面由于部分城市市场热度升温较快，如北京、上海、杭州等城市成交量在6～7月已经达到近两年较高水平，另一方面由于房价止跌上涨后调控加码预期加大，导致观望情绪再次转浓，而部分项目上涨后也超出价格敏感的置业者，使得成交量难以进一步攀升。 图6-1 2010年1月至2012年9月度重点城市住宅成交面积走势 图6-2 百城住宅均价及环比变化 中国房地产指数系统对100个城市的调查数据显示，住宅的平均价格从2011年9月的高峰期开始，已经出现了连续9个月的下跌，2012年6月首次止跌后又连续出现4个月的上涨，但近2个月的涨幅持续缩小。2012年9月百城住宅均价为8753元/平方米，较2011年同期下跌1.4%，与2010年以来的阶段性高点（即2011年8月）相比，跌幅也达到1.4%。从环比来看，增幅于2011年1月达到最高值0.95%。经历了一段长达15个月的环比下跌周期后，于2012年5月开始触底反弹，但从2012年7月开始环比涨幅开始出现放缓趋势。 2.改善性需求 根据第六次全国人口普查数据，2010年我国城市家庭户人均住房面积为29.2平方米，其中55%的家庭人均住房面积不足30平方米，这为将来提供了大量改善性需求的空间。中国指数研究院据此估计，即使不考虑外来人口，在未来若干年内，全国城市现有居民至少还有7000万套以上的住房改善需求，是2011年城镇商品住房销售套数的7倍以上。与此同时，北京、上海、广东及东南沿海较发达地区的人均住房面积偏低、租赁住房比例高、自有住房比例低。这也就意味着，东部三大经济区楼市的改善需求群体更为庞大，住房改善的需求也更为强烈。 2012年第二季度以来，各重点城市90平方米以下小户型的成交占比均出现不同程度的下降，而中大户型占比则显著上升。例如，2012年第二季度上海和青岛小户型占比下降比较明显，相比第一季度分别下降7%和8%。其中，上海小户型占比达到2011年以来的最低值，中等户型占比也略有回落，大户型占比比第一季度上升8%，为2011年以来的最大值；而青岛的大、中户型占比分别都有所上升。从2012年第二季度套均成交面积来看，北京、上海、天津、杭州四城市分别为123平方米/套、121平方米/套、105平方米/套和114平方米/套，较第一季度分别上升3%、5%、3%和11%。其中，天津第二季度热销项目套均面积为106平方米，比第一季度提高7%，较全市增幅高出4个百分点，为2