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? ? ? ? ? 中国住房市场形势分析与预测 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2014年概况：投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩 1.住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌 2014年大中城市楼市首现主动调整，房价由全线快涨转变为普遍下跌，房价下跌城市个数迅速增加。2013年12月，70个大中城市中，绝大多数城市房价都在上涨。其中房价环比下降的仅2个，持平的3个，环比上涨的有65个。到2014年9月，环比下降的城市急增至69个，只有厦门1个城市受自贸区落户传闻的刺激房价环比持平，没有城市房价环比上涨。 2014年下半年开始房价跌幅增大，多数大中城市房价开始跌破2013年同期价格。2013年12月，70个大中城市中，房价同比下降的城市仅1个。到2014年9月，房价同比下降的城市增加至58个，但尚有10个城市房价高于上年同期价格（见图8-1，图8-2）。 图8-1 中国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数 图8-2 中国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数 图8-3 中国70个大中城市二手商品住宅价格环比上涨、持平与下降个数 图8-4 中国70个大中城市二手商品住宅价格同比上涨、持平与下降个数 本轮市场调整与2008年或2011年的住房市场短期低迷存在本质区别。2008年的市场下滑源自于2008年全球金融危机冲击，2011年的市场短期不景气可主要归因于大中城市全面推出限购限贷政策。它们都是由住房市场外部因素冲击所引发。而在本轮住房市场调整过程中，并没有出现重大的外部冲击因素，因而市场自发力量才是本轮市场调整的主要原动力。市场出现主动调整，表明大中城市供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。 住房绿皮书供给出现阶段性、结构性过剩的主要原因有：经济增速下滑，房价预期出现由乐观向悲观的转折，投资投机全面退潮，单纯的首次置业需求及改善需求难以有力支撑市场；居民投资理财渠道增加，房地产投资收益过低而不再成为投资首选；区域经济格局发生根本性转变，特大城市、沿海城市经济景气度相对较低，对房价形成拖累；2012年4季度及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长，开发商在此期间大举拿地所形成的商品住房供给开始集中上市，从而助长了目前大中城市阶段性供给过剩的格局。 2.商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升 2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年以来，大城市普通商品住宅也出现滞销。全国住房成交量萎缩明显，库存水平继续提升。 商品房销售相对上年出现负增长。2013年1～12月，中国商品住房销售面积为115723万平方米，同比增长17.5%，其中期房销售面积99549.24万平方米，同比增长17.8%；商品房销售额为67695亿元，同比增长26.6%。2014年1～9月，中国商品住房销售面积为67669万平方米，同比下降10.3%；商品房销售额为40516亿元，同比下降10.8%。销售面积与销售额均出现较大负增长（见图8-5，图8-6）。 库存水平继续攀升。2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676万平方米，同比增长28.5%（见图8-8）。 3.开发商后市信心不足，住房投资增速下滑 中国住房产业由高速增长期进入低速增长期，开发投资增速降至低位。随着全国销售不畅和大中城市房价下跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑。2013年1～12月，中国商品住宅开发投资额为58951亿元，同比增长19.4%。2014年1～9月，中国商品住宅开发投资额为46725亿元，同比增长率降至11.3%（见图8-9）。 图8-5 中国商品住宅销售面积与销售额 图8-6 中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率 图8-7 期房销售面积及其同比增长率 图8-8 2013年10月以来各期末中国商品住宅待售面积及其同比增长率 开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2013年1～12月，中国商品住宅新开工面积为145844.8万平方米，同比增长11.6%。2014年1～9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%（见图8-10）。 图8-9 中国商品住宅开发投资及其同比增长率 图8-10 中国商品住宅新开工面积及其同比增长率 房企购地热情下降，土地市场遇冷，地价下跌交易量下滑。2013年1～12月，中国房地产开发土地购置面积为38814.38万平方米，同比增长8.8%。2014年1～9月，中国房地产开发土地购置面积为24014万平方米，同比增长-4.6%。2