滨海楼盘销售组织方案.pptx

; 项 目 销 售 目 标;项目总销金额约10.9亿元人民币 项目总销售周期约2年零5个月 08年项目总销金额约2.84亿元人民币 开盘实现销售金额约１亿元人民币 ; 目 标 分 解 ;2008;2008; 营 销 策 略 之 价 格 策 略;滨海第三极的销售目标是实现总体利润，而实现总体利润的关键是销售速度，本着资金快速回笼，户型不积压的原则，采取稍低于滨海新区同类产品均价的定位，以避免销售周期过长导致风险与成本增加。经过详细的论证建议滨海第三极全盘均价为10922元/ ㎡ ，公寓市场导入价为建议?9300元/ ㎡、精装工作室市场导入价建议为8600元/ ㎡ （含精装修）。;低价入市，阶段提价 由于本产品在刚刚入市时，市场的认知度较低，建议采用低价入市的策略将潜在客户的注意力吸引到本项目上，快速成交，促进资金良性循环，并创造楼盘品牌形象，保证后期最大利润创收。 说明：响螺湾区域未来市场供应量较大，竞争较激烈，项目做为第一批面市的项目，要抢得市场先机，实现项目快速消化．如何拦截和抢得开发区和塘沽区现有项目的客户，把他们吸引过来，变成滨海第三极的客户，对项目至关重要，故定价不宜太高，以保持项目的价格竞争优势，也为日后项目的提价预留升值空间。  （性价比树形象，高品质创品牌）;项目分产品年度价格执行;公寓阶段价格执行;单位：(元/㎡);单位：(元/㎡);单位：(元/㎡); 营 销 策 略 之 推 售 策 略;整体市场状况——公寓消化状况;整体市场状况——写字楼消化状况;房地产项目最重要的是销售速度，不应该打持久战。滨海第三极希望的效果是每一次推出的单位都快速售罄，所以根据工程节点，项目在销售周期内阶段蓄水和放量，然后通过一定的手段引爆，不仅回笼资金快，同时给市场留下旺销、供不应求的感受。;项目整盘销售计划表;;;;;销控策略： ;50 ㎡左右为主力户型为577套，占公寓面积的68%； 30 ㎡左右的产品为135套，占公寓面积的16%%; 100 ㎡左右的产品为81套，占公寓面积的10%; 60 ㎡左右的产品为54套，占公寓总面积的6%；;公寓整盘阶段销控计划;公寓整盘阶段销控计划;公寓2008年阶段销控计划;公寓2008年阶段销控计划;58至80 ㎡为主力户型共105套。 90至120 ㎡的产品共49套。;精装工作室整盘阶段销控计划;精装工作室整盘阶段销控计划;80至100 ㎡为主力户型共116套。 100 ㎡以上的产品共103套。;写字楼整盘阶段销控计划;写字楼整盘阶段销控计划;商业可销售资源分析;商业整盘阶段销控计划;商业整盘阶段销控计划; 营 销 策 略 之 客 户 策 略;大客户战略引进;一、金融机构 二、商会集合体 三、各省政府驻京津办事处 四、国内有实力的房地产投资团体 五、大型集团性企业;一、金融机构：（银行、保险公司、证券公司） 1、成立行销小组，以金融机构相关客户负责人为对象，采用直接拜访的形式，进行项目的相关宣传。 2、与相关部门负责人沟通，以第三极项目客户资源与金融机构客户资源共享的合作方式，获取金融机构客户资源。 3、举办金融与房地产投资座谈会等形式的活动，通过讲座方式引导投资者关注商会项目，引发参会客户对项目的购买兴趣，通过优惠政策刺激购买; 将银行投资理财人群转化为商会项目购买群体，同时起到宣传本项目,扩大项目知名度，提高商会知名度。;二、商会集合体：（天津市山西商会、温州商会、福建商会等） 1、采用直接拜访、缘故推荐、邮寄项目精美资料形式，与各种团体组织的会长、领导层人员进行沟通，根据不同的情况，采用给予信息报酬和成为商会集团的亲密合作伙伴以及本项目优先选房权等条件，获取团体组织内客户的基本情况。 2、商会控股也是商会性的集团，由商会集团引见各大商会的会长、秘书长等领导。 3、由高端商务客户专人负责反复的进行拜访工作，表述滨海第三极的产品以引发高端商务客户群体对滨海第三极的高度认知。 4、在沟通成功后注重团体中影响力中心人物的详细资料，进行针对性专访工作，重点公关，以点连线、以线带面，形成连锁性的购买效应。;三、各省政府驻津办事处：（山西、福建、浙江省人民政府驻津办事处） 1、各省政府驻津办事处招商公关部主要职能是密切与天津各部门和知名大专院校、科研院所、知名大企业及各国驻华商社联系，引技、引智、引资以及对欲进驻天津的企业进行相关咨询和指导。 2、由行销小组直接拜访各省驻津办事处招商公关部门负责人，介绍天津滨海商会投资控股有限公司以及滨海第三极项目情况。 3、沟通和获取办事处当地欲来津发展企业的相关信息，进一步与相关企业进行沟通，使相关企业初步了解本项目相关信息。 4、根据客户企