西安市别墅市场研究91448824.docxVIP

TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 一、研究重点概念界定 2 1 别墅概念 2 2 别墅类别 2 \o Current Document 二、别墅市场分析 4 1 政策分析 4 经济 因素解析 6 别墅 市场发展 阶段定 位研究 8 别墅 市场土地 供应研 究 9 市别 墅市场供 需整体 分析 9 6 别墅 价格分析 14 \o Current Document 三、别墅市场板块研究 24 1 曲江 板块研究 24 2 岭北 麓板块研 究 28 3 未央 板块研究 32 、 别 墅 市 场 产 品 单 因 素 分 析 35 1 区域 规模分析 36 2 交通 分析 . 36 3 生活 配套分析 36 4 产品 布局分析 37 5 户型 分析 . 37 6 宅院 分析 . 37 7 建筑 风格分析 37 8 建筑 设计分析 38 9 绿化 分析 . 38 10 容积率 分析 38 、 消 费 者 研 究 38 1 消费 者定位和 分类. 39 2 目标 客户特征 39 3 目标 客户心理 特征. 40 4 目标 客户的决 策特征 41 5 市别 墅消费者 类型静 态定位 和动态 分析 42 6 目标 客户职业 分层. 43 7 客户 置业动机 分析. 43 \o Current Document 、产品 营销分析 43 1 概念 定位 . 43 2 卖点 及核心卖 点 44 3 广告 语及主打 广告语 44 4 营销 手段 . 44 5 营销 策略 . 45 、 市 别 墅 市 场 的 总 结 和 思 考 45 一、研究重点概念界定 1 别墅概念 别墅，不仅是一种特定类型的居所， 更重要的 是一种极致的生活方式 。追溯别墅的起源， 并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，其解释是：别墅，即别业， 宅居之外的居所。 别墅在国外的出现也有很长的历史。 但现在出现的双联别墅、 联排别墅等， 即 Townhouse 的出现时间并不长。 2 别墅类别 2.1 按照区域分类 城市别墅：建筑在城市区域，离城市中心距离在 5?15分钟车程，优势就是良好的社区生活 配套和交通配套，可以承担第一居所的功能。缺陷就是别墅的极致品质不容易达到。 郊区别墅：建筑在城市郊区，离城市中心距离在 25?50 分钟车程，优势就是具有良好的山 水景观和文脉环境，可以成为一种极致生活方式的诠释。缺陷就是配套不成熟，往往只能作 为第二居所。 2.2 建筑形式分类 TOWNH 0U?联排别墅 关于TOWNHOUS的定义，许多人认为 TOWNHOUS就是叫做联排别墅。实际上，联排别 墅只是TOWNHOUS比较常见的一种体现形式，真正意义上的 TOWNHOUS的正确译法应该为 城区住宅。在欧洲原始意义上的 TOWNHOUS是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住 宅均是沿街的， 由于沿街面的限制， 所以都在基地上表现为大进深小面宽， 层数一般在 3 层 至 5 层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。 叠拼别墅 叠拼别墅是为达到建筑群整体感更强的特点， 以 4 个单元的体量进行拼接， 将这 4个单 元的外立面、屋顶造型等，按照一栋独立式住宅的立面效果进行整体考虑，保持其与西侧独 立式别墅在外观上的统一性与连贯性， 从而形成整体和谐的景观效果。 一、二层产品具有“接 地”特色，拥有独立花园，让您足不出户就能享受到回归自然田园的快乐；三、四层产品具 有“透天”特色， 架空造型楼梯直接入户， 大面积屋顶平台， 为赏风观景提供了绝佳的场所。 两种产品提供室外停车坪。 小独栋或者说独栋庭院 追求是别墅市场的一种原始的生活方式。 它面对的消费群体大多具有较高的文化修养, 有品位的生活，属于社会的中坚一族；在居住理念上讲究敛、低调、理性。独栋独立住宅, 独门独户、有天有地，有家庭的私密空间； 有一定的家庭生活空间。 追求 二、别墅市场分析 1政策分析 1.1基本政策 表1:中国别墅政策系列表 政 策 行政政策 金融政策 其他政策 20 2003年2月8日，国土资源部发布《关于清理各类园区用 2003年6月5日，中国人 2003年6月 03 地、加强土地供应调控的紧急通知》 ，其中第四条规定 民银行发布《关于进一步 24日，省政 年 “（今后5年）停止别墅类用地供应。 加强房地产信贷业务管 府召开电视 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持 理的通知》，对别墅市场 会议并发布 续健康发展的通知》，再次提岀要控制高档商品房建设。 发展资金会有一