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2021 年物流仓储行业市场分析报告 2021年3月 现代物流仓储设施（亦称“高标仓库”），也是仓储设施中最精华的一部分。如果做一个类比，现代物流地产之于传统通用仓库的区别，就是“购物中心”之于“露天市集”。 现代物流地产具有诸多优点。其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。 现代物流仓储所处的物流业环节 资料来源：万纬物流官网 现代物流地产，在拿地选址、开发建设、配套设施、招商运营等环节均有较高的要求。 时效性是现代物流业的立身之本，为了满足快速运送需要，现代物流地产往往选址在城市周边的海陆港口、交通干线附近。 ? 万纬昆山花桥园区紧邻成交高速公路 ? 嘉民浦东空港物流中心毗邻浦东国际机场 资料来源：万纬物流官网 资料来源：嘉民官网 现代物流地产，为满足日益增长的物流运输效率要求，往往有更开阔的空间，也有更完善的交通运输设施方便货物的装卸，满足快速的中转需求。 在建筑上，亦有更高的标准，对于净高、地基承重、消防、采光、空气循环等都有更高要求。 中国现代物流地产与非现代物流地产的定义差别 通用仓库 指标 非现代物流地产 现代物流地产（高标仓） 总面积 ≥8000平方米 净高 地板承重 1楼及2楼：≥3吨/平方米 结构类型 装卸平台 多个配备液压装卸跳板的装卸码头 消防 喷水灭火装置、消防栓，配有应急物资及储水系统 天窗采光 不适用 屋顶面积的3% 空气循环 不适用 控制室内空气质量 资料来源：仲量联行，市场研究部 过去，我国物流地产长期保持“总量充足，高标仓稀缺”的竞争格局。而行业的供需错配，进一步激化了行业的供需结构。 一方面，近年物流业需求的持续高速增长，2019年全国社会物流总额达到298万亿元，社会物流总费用达到14.6万亿元。2015-2019年的复合增长率达到8.0%。 全国历年社会物流总额走势及增速 全国社会物流总额 增速 6.0 298.00 5.0 219.20 4.0 3.0 2.0 0% 1.0 -5%  社会物流总费用：保管费用 保管费用 保管费用/总费用  40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0 -10% 0.0  0% 资料来源：国家统计局，市场研究部 资料来源：国家统计局，市场研究部，单位：万亿元 而在供给端，仓储设施面积增速持续放缓，根据中国仓储与配送协会推算，截至2019年底，我国营业性通用（常温）仓库面积10.8亿平方米，同比增长1.9%，增速逾6年持续下降。2015-2019年的复合增长率仅为3.1%。 通用仓库总面积走势 单位：亿平方米 立体 平房 楼房 增速 12.0 7.0% 10.0 6.0% 8.0 5.0% 4.0% 6.0 3.0% 4.0 2.0% 2.0 1.0% 0.0 0.0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019  2019年主要物流节点城市平均租金与平均空置率 平均租金 平均空置率 13.0 12.5 12.0 11.5 11.0 10.5 10.0 9.5 9.0 8.5 8.0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 资料来源：中国仓储业协会，市场研究部 资料来源：中国仓储业协会，市场研究部 单位：元/月·平方米，% 而这还是通用仓库（包含高标仓和低标仓）的数字，现代物流地产（高标仓）市场存量更为稀缺，截至2019年6月末，我国现代物流仓储设施面积占总物流仓储设施面积的比例仅约7%。 ? 我国人均仓储及现代化仓储面积较为稀缺（平方米/人） ? 典型的现代物流仓储设施 人均现代化仓储 6 5 4.00 4 3 2 1.20 0.77 美国 资料来源：CIA The World Factbook, CBRE, GLP estimates，中国仓储与配送协会，中信证 资料来源：万纬物流 券研究部 土地端供不应求。近几年，地方政府对于物流仓储用地的出让比例和绝对数量均呈下降趋势。 ? 一方面是物流仓储用地已经完成了大量出让阶段； ? 另一方面，物流用地性价比相对较低，不仅出让划拨价格低，而且对当地贡献的地均税收、固定投资、GDP增长和就业人口均低，地方政府出让物流仓储用地动力弱。 2018年各类用地的地均税收及固定投资贡献 ? 全国各类土地出让平均单价走势 单位：元/平方米 土地税收 固定投资强度 600 6000 500 5000 400 4000 300 3000 200 2000 100 1000 0 0 资料来源：《江西省建设用地指标（2018）》，自然资源部，市场研究部 注：此数据为 资料来源：地球信息科学学报 江西省出让土地要求的最低限度，实际值应大于该数据，单位：万元/公顷·年，万元/公 顷 因而，物流地产土地市场供不