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XX区农村土地制度改革试点中 存在的问题及对策建议调研报告 中华人民共和国成立以来，我国农业经营体制先后经历了“农民所有，自主经营”的个体经营体制、“三级所有，队为基础”的集体经营体制、“家庭承包，统分结合”的双层经营体制，以及完善基本经营制度、构建新型农业经营体系等阶段。在乡村振兴背景下，农业经营体制改革迎来了新的历史机遇，面临新的问题和挑战，全面深化农业经营体制改革是大势所趋。农村土地制度改革三项试点是指集体经营性建设用地入市、农村宅基地“三权分置”制度改革和农村土地征收制度改革。XX市XX区是全国33个改革试点地区之一，按照中央和XX市委市政府的部署，全面推进农村土地制度改革三项试点，取得了显著的成效，积累了丰富的经验。本文基于XX市XX区改革试点的经验，分析XX区农村土地制度改革试点工作中存在的问题，并针对性地提出对策建议。 一、XX区农村土地制度改革试点的成效 XX市XX区先后于XX年3月、XX年9月和XX年12月启动了农村集体经营性建设用地入市、土地征收和宅基地制度改革试点工作，逐步建立起同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，规范程序、补偿合理、保障多元的农村土地征收制度，依法公平取得、节约集约利用、自愿有偿退出的农村宅基地制度，各项改革稳步推进，形成了“确权是基础，规划是前提，交易是关键，分配是核心”的改革原则。 （一）政府建立完善了“1+7+8”的入市管理办法 XX区建立完善了农村集体经营性建设用地入市管理办法，明确入市主体，逐步统筹城乡土地市场，建立“1+7+8”入市规则，即“1项实施方案+7项规则办法+8项技术规范”。制定了城乡土地定级技术规范，在全国率先建立城乡统筹的建设用地使用权基准地价体系，将基准地价按照商业、住宅、工业、办公4类，划分为9个级别作为入市地价参考。制定了出让合同示范文本，明确土地出让人和受让人的权利义务等事项，结合“放管服”改革要求精简规范了入市地块后期基本建设程序及审批内容。 （二）集体经济组织制定“三分两不分”的分配办法 XX区制定了增值收益在集体经济组织成员中“三分两不分”的分配办法，“三分”即在此地有承包地、长期居住、有户口的集体经济组织成员参与分配;“两不分”即空挂户、退休轮换工等集体经济组织成员不能参与分配。兼顾国家、集体和个人利益，细化了增值收益调节金管理办法，政府在入市或再转让环节收取20%～50%的调节金，明确集体经济组织存留的收益比例不低于纯收益的30%，剩余部分在集体经济组织成员内部公平合理分配。 （三）出台农村宅基地“三权分置”管理办法 XX区制定出台农村宅基地“三权分置”改革试点实施方案和农村宅基地管理办法、使用权流转管理办法和使用权流转转移登记办法“1+3”规范性文件。其中明确用地标准为宅基地30平方米/人，附属设施20平方米/人，超标准部分按阶梯收取每年3～15元每平方米/人的有偿使用费。在确保“户有所需”前提下，鼓励农民自愿有偿退出宅基地，并参照“地票”制度给予12万元/亩的补偿，在农户中取得良好的反馈。 （四）提高征地补偿标准，增加医保补偿 XX区编制了“土地征收目录”，明确七大类公益性用途，通过制订征地区片的综合地价，提高征地补偿标准约25%，综合土地用途、区位、经济发展水平、人均收入等因素，分三类片区测算征地综合区片地价59～7万元，亩均补偿提高2万元/亩。且被征地农民全部纳入城镇职工或城镇居民养老医疗等社会保障体系，增加医保补偿，给予一次性30年的医疗保险补助资金105万元。 二、XX区农村土地制度改革试点中存在的主要瓶颈 （一）政府对农村集体经营性建设用地入市的后续管理办法尚不明晰 XX区通过试点建立完善了入市管理办法，逐步统筹城乡土地市场，明确土地出让人和受让人的权利义务等事项，精简规范了入市地块后期基本建设程序及审批内容。但农村集体经营性建设用地入市的后续管理办法尚不明晰，例如：如何增强和规范农民的契约精神保障受让人的经营权和使用权不受干扰、入市的土地遇到征收如何赔偿、入市的土地若闲置管理费应由谁收取、交易过程中出现土地用途变更应由谁决策等问题，以及土地使用权到期后如何处置等问题。未来可以探索“出让+租赁”模式，原来的是一次性出让，到期可以继续租赁，按年付租金，例如用于旅游业、酒店和商业综合体的入市土地，到期时可以有续期优惠政策，村民可长期受益。 （二）土地市场收益调节金收取缺乏调整机制，入市受益与征地成本容易失衡 XX区制定增值收益在集体经济组织成员中“三分两不分”的分配办法，兼顾国家、集体和个人利益。但是目前XX区进行入市改革的地块都是区位优势比较好的土地，水电气三通，交易成交价格在30万/亩左右，90%的收益分配给集体，村集体与农民都是最大受益者。但大规模推进过程中，有的地区基础设施建设还需要加强，农民的收益