河北潮白河项目前期策划报告102p.pptx

水天之间的私享生活城 ——河北潮白河项目前期策划报告;大盘气质，水岸豪宅;Contents;项目区位;;自然环境：项目紧邻潮白河，自然环境清静、优美。潮白河被誉为京东之肺，河堤两岸覆盖了约五万亩的平原森林，空气质量常年稳定在国家二级标准以上，自然条件优越。 基础配套：位于通州八通线城铁沿线九棵树站的家乐福超市、梨园站的贵友大厦等；位于大厂县城的明珠商城，荣华商场，金鑫电器，万佳超市，福利达商厦；以及工行、农行、建行、中行等各大银行。另外还有有位于燕郊的京客隆、文化大厦、骏捷馨世界等超市及商场。燕龙马场、京东第一温泉度假村、汇福健康中心、华堂高尔夫俱乐部等休闲娱乐设施分布于项目四周，业主可轻松享受高品质生活乐趣。 人文环境：周边拥有公立幼儿园6家，分别为实验小学幼儿园，华电小学幼儿园，诸葛店小学幼儿园，冯家府小学幼儿园 开发区幼儿园，冶金学校幼儿园；私立幼儿园60家，其中东燕郊幼儿园名气最大；小学有大厂城关小学，中心小学、普通小学，中学有三河二中、大厂高级实验中学、大厂回民一中等。;项目地块正处于潮白河水面最宽处正东1000米，与通州新城隔河相望 ;紧邻潮白河自然景观，可以享受清新、宁静的水岸生活，提升项目附加值; 京华高尔夫俱乐部位于潮白河畔，最大限度的利用了自然水体景观和天然成树，是一所巧夺天工的河边球场，错落有致的布局独具匠心，球场建筑物与蜿蜒优美的地形和谐融为一体，形成一幅天然园林美景，是目前北京周边地区唯一拥有温泉和灯光球场的高尔夫俱乐部。同时该俱乐部还拥有京华会所、京华学堂，是一处集餐饮、洽谈、休闲、娱乐、教学于一体的高档休闲场所。另外，该俱乐部具备大量高端消费群体资源。;区域发展; ;大厂潮白新城——空间规划;大厂潮白新城——产业规划布局;;区域发展;区域发展;区域发展;区域发展;区域发展小结;项目地理位置及周边环境优劣势说明;项目规划分布;地块四至;地块规划指标;20米宽市政绿化带;联排;大堡;项目规划及产品优劣势说明;项目关键点提炼;案例选取原则;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·??青湾;;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例一：沈阳 金地·长青湾;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;项目所处区域说明：;规划特征： 观湖高层区（水岸地带）分布产品类型为水岸高层豪宅 别墅区（中心地块及湖西岸）分布产品为独栋别墅和联排别墅 高层区（地块东侧及南侧）分布产品为7090高密度产品 商业配套区（地块南侧沿街）分布独栋式特色商业街及配套;;开发进度排序概述： 第一步：推出一部分别墅产品先行入市，树立项目高端形象，回收资金，提升项目品质后，推出高层区住宅实现同区域竞品产品差异化，使高层产品提高了经济指标。 第二步：配套紧随而行，在社区具备一定人气后，快速提升配套建设，奠定社区配套环境及成熟度； 第三步：河岸豪宅产品入市，同时推出余下部分更优资源别墅进行产品配比，进一步提升产品形象，更多吸引不同层次的客群关注，提升项目利润率。;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;辅助户型：舒适型顶层复式五居（360㎡）;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;辅助户型：舒适型顶层复式五居（420㎡）;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;案例二：燕郊 东方夏威夷——水岸1号;户型分析： 平层部分：212和240平米的平层三居，客厅错层设计，面宽尺度不足，观景阳台视野一般，空间布局合理，实用性好，户型设计理念普通，欠缺亮点设计。 顶层复式部分：顶层为360和420平米的复式五居，客厅面积适中，挑高空间感良好，但户内楼梯设置在客厅中间影响客厅实用性及视野，略显客厅空间局促；观景阳台视觉尺度一般；2楼主次卧面积适中，主卧浴室面积不大，尊贵感不足；3层夹层设计凌乱，实用性差，空间压抑，浪费面积。 产品设计中，豪宅产品面积设定为360和420平米时，设计发挥空间较大，能够做出实用型强又较为宽阔的奢侈感十足的空间尺幅， 该项目复式产品设计存在一定问题。 ;客群来源及购买用途： 高层部分：主要是北京东区CBD商务区工作的白领及燕郊本地工作人群自住；另有一部分客群作为投资使用 别墅部分：主要是北京东区CBD商务区工作的高层及燕郊本地工作的私营企业主自住；另有一部分为北京市市民作为养老 、投资使用；有过半数比例为河北、内蒙地区能源类行业投资客户 高层水景豪宅部分：以山西、内蒙地区能源类行业客户养老居住使用为主，北京当地客户选择购买的比例非常少，外地客户