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保山市昌恒房地产开发有限公司保山珠宝城营销策略案深圳行为·昆明一航视典地产营销机构2008年8月一航视典地产营销机构YI HANG SHI DIAN REAL EATATE PLAN前　言承蒙关照，赐与此次为贵公司保山项目策划的机会。此服务提纲，旨在梳理项目操作要点，统一项目操作思路，落实工作计划，以便与贵公司在项目操作上达到思想步调之统一。敝公司承深圳行为在西南唯一的战略协作机构，其成员皆为来自全国较为资深的地产策划专业人员。希望在项目操作过程中，对贵公司有所助益。一航视典十分珍惜此次与贵公司携手的机会，共愿本项目获得极大成功，敝公司与有荣焉。保山隆阳区商业地产竞争环境目前营销环节的问题点分析产品策略渠道策略销售促进策略广告策略目　次保山商业地产竞争环境销售回款计划保山隆阳区商业地产竞争环境保山隆阳区商业地产竞争环境九隆新天地永昌商贸园城南盛世九龙新天地·国际街区九龙明珠马里商业中心本案九隆新天地项目性质：住宅（退台洋房）、商业（商业广场、三层独立商场）开发商：保山交通房地产公司策划代理：至祥置业建筑设计：意大利高意建筑设计占地面积：6万平米建筑面积：约10万平米 车位：131永昌商贸园项目性质：商住开发商：保山市伟业房地产开发有限公司占地面积：85亩建筑面积：70000平米 容积率：1.13总户数：171户 绿化率：43.7% 项目定位为批发市场和建材市场，目前在经营的业态主要以副食品、衣服、鞋帽、摩配、建材批发为主. 城南盛世项目性质：商住开发商：中汇房地产开发有限公司总户数：175户层数：4层（顶层退台，当地俗称三层半）层高：4.5米面积：295—330平米目前，临街两侧的商铺均已经出租并在经营，经营种类主要是品牌服装、床上用品和茶叶。九龙新天地·国际街区项目性质：商业开发商：保山交通房地产公司策划代理：至祥置业建筑设计：意大利高意建筑设计占地面积：6万平米建筑面积：约10万平米车位：131 商业部份建筑面积约7万平米，商场共4层，为地下一层和地面三层，地下层规划为停车场和休闲广场、地面一层为精品通讯和品牌旗舰店、二层为品牌服装和内衣、三层规划为电玩中心、网吧和浴足中心、附楼规划为餐饮美食走廊。商铺面积从20平米到60平米，其中主要以20 多平米和40多平米的商铺为主，起价2800元/平米。 九龙明珠项目性质：商业商铺数量：170套价格：14000元/平方米 项目于2006年11月开始销售，项目共3层，1、2层为商铺，面积12—36平米，3层为住宅（退台式），面积为170—200平米。1层商铺东西两侧为独立临街商铺（面积30—34平米），中间部分为商业广场，2层全部属于商业广场。项目采用统一招商的模式运营，房屋总价的5%作为租金返给业主。目前售出的商铺招商工作已经基本完成，项目已成现房。马里商业中心项目性质：商业开发商：官房集团商业建筑面积：2万多平米层数：4层（带地下层）层高：5米 价格：13000元/平米 商铺面积25平米----300平米，主要以50多平米的商铺为主，共4层，地上层部分每一层都有近200平米的中央休闲广场，配有两部子弹头观光电梯，商业面积2万平米。项目采用头三年由公司统一招商，其后由业主自主经营的操作模式 .项目地下层规划为停车场和小面积商铺，主要经营珠宝玉器和数码产品为主，一层经营品牌鞋类和品牌休闲装，二层经营品牌男女装、内衣和精品，三层经营百货、饮食、电影、娱乐等。本案本案经济技术指标本案项目性质：商住开发商：保山市昌恒房地产开发有限公司项目占地：12亩建筑面积：7000多平米（商业） 项目位于永昌路与正阳南路交汇处的三角区内，属于永昌文化园二期的一部分。从所处的位置来看，项目所处的位置已经接近郊区，也是目前的商业项目中比较偏远的一个项目。保山隆阳区商业地产小结保山隆阳区商业地产小结隆阳区目前的商业业态主要以住宅底商的形式为主商业经营种类不全，规模不大商业集中分布于市中心区域商住一体形式深得消费者的喜爱大型商场和专业卖场将增加商业向北市新城区扩展商铺售价和租金进一步上涨底层商铺的形式还将继续成为市场的主流市中心区域商业分布比较集中、种类齐全、规模较大城南区商业主要以休闲娱乐、餐饮、汽配和便利店为主城北区商业经营种类少，规模小目前营销环节的问题点分析问题点分析楼盘形象包装不支撑高利润高端商业;楼盘主题定位与经营业态不吻合,名不符实;楼层规划朝闻夕改,影响投资客投资信心;前期商业氛围营造不够;销售区域及目标顾客划分不准确;销售道具无针对性,销售手段单一;主诉求不能打动投资客;低迷楼市背景下无相对应推广销售策略;产品策略项目整体定位经营业态定位功能定位市场定位经营定位经营定位3大转变产品策略保证经营管理建议一航视典地产营销机构YI HANG SHI DIAN