东盟商务大厦项目销售执行方案.pptxVIP

上海·东盟商务大厦项目销售执行方案;一、蓄客方案 1、蓄客渠道：案场蓄客、外展场蓄客、渠道营销蓄客。 2、蓄客方式：“日进斗金” 为了有效积累客户，并建立“牢固”的客户关系，规避政策、提前销售、提前收现，启动“日进斗金” 蓄客活动，活动主要内容如下： 活动时间：2011年6月24日—8月24日（为期3个月） 成立“上海东盟CEO俱乐部”，招募会员； 凡与本项目（写字楼）物业管理公司签定“物业租赁协议”的客户均可入会（租赁面积不得低于130㎡）； 租赁协议核心条款约定： 若租赁客户在本物业竣工验收交付使用前要求购买该物业，租赁客户所交物业租赁定金可转换为购房款，并仍然享受活动期间的优惠政策。 租赁客户在入会后至本物业取得预售许可证正式开盘期间，可随时退会并办理退会相关手续，物业管理公司不计利息退还全额物业租赁定金。; 根据租赁（意向购买）面积，每100㎡交定金10万元； 交足定金10万元办一张卡，每张卡享受100㎡以内的优惠活动； 凡入会会员持卡购买本物业（写字楼），可享受优惠300元/㎡； 入会会员购买本物业享受额外优惠政策： 免物业管理费一年； 购买500㎡送一个车位（5年免费使用权）； 1800㎡送本物业恒温游泳池终生免费使用卡两张（仅限办卡人本人使用） 备注：待开发商确认后最细化该优惠方案。 优惠部分直接抵扣首付款； 本卡仅限会员本人使用，不得转让。 ;3、代租模式给足投资客信心 代租模式实施方案主要内容 时间：2011年6月24日—2012年10月31日 1、2号楼暂定代租租金为80元/㎡，3号楼暂定代租租金为100元/㎡； 本代租销售政策仅针对投资客，并取决于投资客自愿； 投资客与物业管理公司签定2—3年代租协议，开发商担保承诺： 凡签订代租协议的投资客户，2—3年内1、2号楼每月租金收益不低于80元/㎡、3号楼每月租金收益不低于100元/㎡，每月租金不足80元/㎡及100元/㎡部分由物业管理公司补足； 物业管理公司收取代租费用每月5元/㎡（暂定），从租金中直接扣除。 ;4、CEO俱乐部，首创商务文化圈 配套的CEO俱乐部，将成为昆明顶级商务人士的高端社交场所。商务文化圈将形成新昆明总裁级人员的圈层俱乐部，用全新的商务理念让写字楼的价值全面升华。 上海东盟CEO俱乐部功能建议如下： 恒温游泳池、SPA、健身中心、休闲茶座，建议设在2#楼25层及楼顶，开通专用电梯； 高档中餐宴会厅及高档咖啡咖啡（或西餐厅）、露天茶座、CEO服务中心，建议设在1、2#楼5层及裙楼屋顶。 ;二、销售节奏控制 建议本项目分两期推售，先推1、2#楼，后推3#楼 一期：2011年9月——2012年5月，集中推售1、2#楼； 二期：2012年5月——2012年11月（地铁1号线开通后），集中推售3#楼。 2#楼10—24层及3#楼13—22层预留作为企业购买自用办公客户集中选购区域。 1、2#楼户型相对较小，投资客关注程度更高，容易卖出价格和速度；而主楼3#楼其品质要优越于1、2#楼，销售套型面积大、价值高、总价高，延后推售对物业售价提升和客户品质把控等方面更为有利。 分期或分楼栋办理预售许可证，避免出现汇都国际2期“低价销售”的错误。在1、2#楼的推售过程中，为了有效把握3#楼客户不流失，建议采取以租赁的方式先期收取客户定金“套牢”客户。 根据目前工程进度情况，3#楼比1、2#楼要提前一个月左右的时间达到预售条件，若不能分期或分楼栋办理预售许可证，则建议三栋楼一起开盘，但设定条件适度控制3#消化速度，重点引导投资客户购买1、2#楼。 ;三、楼层及销售面积划分建议 1、楼层及面积划分总体思路 办公套型划分与销售楼层划分分开实施，办公套型划分以小套型为主，有助于在后期销售过程中楼层及面积的灵和组合；实际销售楼层及面积的划分在销售动态管理中，力求成交面积最“大”化、确保客户品质。办公套型划分与销售楼层划分分开实施，客户将拥有多个房产证，有利于提前交付部分物业按揭款或方便客户办理物业抵押贷款等需求。 2、办公套型划分建议 1、2#号楼标准层（建面：1247 ㎡）办公套型（使用面积）划分：56 ㎡（建面约87 ㎡ ）6套、74 ㎡（建面115 ㎡ ）4套、83 ㎡（建面130）2套（该套型入户门需尽量拉开与洗手间的位置，合计12套； 3#楼标准层（以6层为例）办公套型（使用面积）划分：207 ㎡（建面323 ㎡ ）3套、173 ㎡（270 ㎡ ）3套（见规划·建筑设计方案二）。;3、销售楼层及面积划分建议 如下销售楼层及面积