海境界营销分享报告分析 .pptxVIP

湾厦海境界营销策略分享湾区境界大开去年年底这样的市场。这样的剧烈客户心理变化。在农历十二月十四开盘……风雨飘摇·但是……有那么一个项目照亮了深圳的市场……龙首销冠！ ——海境界这是怎样一个项目？湾区地标·33万平米跨界综合体项目区位解读项目处于招商东路与后海大道交接处，深圳湾区域。但非传统豪宅片区，大片好，处于蛇口与后海中间地带。深圳两大中心之一深圳湾·世界第九大湾区世界级金融商务中心·人文建筑·休闲配套汇集15公里滨海长廊·城墙公园·中心路近百万平米高尚住宅区开发;唯此再无；世界五百强汇集，分两期开发，大体量都市综合体，涵盖住宅、酒店、写字楼、公寓、商业多种物业类型，湾区唯一。项目属性之规划指标项目基地技术指标表地块编号 12合计建设用地面积(M2)128933456647459总建筑面积78000290200336700不计入容积率建筑面积(M2)135005600069500(地下商业11800,地下车库47700)计入容积率建筑面积(M2)77000234200267200住宅81000商业32200（地下商业4000平米不计容积率）办公建筑45000商务公寓40000 酒店式公寓40000层数26F、28F33F--容积率5.0 6.3 5.9 建筑限高（M）100140停车位（个）3871700208721写字楼部分2013年入市1#楼88/90复式2E2#楼2A2D2B2C3A3#楼3B3E3C3D4#楼5#楼1085C1185A1345B7373以紧凑型中小户型为主，主力户型包括72-75㎡2房， 89㎡小复式， 108-119㎡3房，单产权， 2011年下半年即将入市的大型居家社区海境界一期户型基本指标：占地：12892平米建筑面积：64060平米住宅建面：62804平米 容积率：4.97一期总户数：643一期平面图户型面积区间套数比例两房73-8120031%3房复式88-9013621%3房90325%1004房133-1489314%汇总643100%9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。报告总纲入市背景一、 项目分析面临问题二、策略分析及检验三、海境界经验与教训1入市背景：中原眼中的海境界——一个世联给湾厦做了5年前期的项目，一个研磨了5年的项目，却遇到 了最严酷的市场，中原受命进驻，携手湾厦打造后海南中心最顶级的城市综合体标杆！入市背景：市场严重恶化，需要快速走量市场成交量仍然处于较低水平，市场新房成交均价连续走低。市场成交情况汇总成交套数套数环比成交面积面积环比成交均价一手住宅11.7-11.13346下降32.8%29641.98下降32.5%19455元/平米11.14-11.20352上升1.7%29956.32上升1.1%19801元/平米11.21-11.27294下降16.5%2.7万㎡ 下降11.1% 17681元/平米11.28-12.4559上升90.1%50312.75上升89%16319元/平米二手住宅11.7-11.13532下降7%49538.22增长7.3%11.14-11.20555上升4.3%45187.9下降8.8%11.21-11.27476下降14.2%3.8万㎡ 下降15.2%11.28-12.4493上升3.6%43198.34上升12.7%调控凶猛，市场冰冻期，如何破冰！入市背景：客户观望情绪高，节奏紧张，客户量面临问题客户更加成熟、理性，对市场反应更快，对地产的营销手法更为熟悉1、经历07、08、09年的市场起伏的洗礼，客户更为成熟、理智，市场波动的敏感度更高2、客户对“叫高开低”的营销手法已经免疫；3、客户对“捂盘”现象十分抗拒，尤其对于收筹量数倍于推售量的情况；4、客户对项目的关注度逐渐回归到核心内容：“样板房的展示”、“价格”，尤其是“性价比”成了当前无论是首置、改善或投资客户考虑的重要因素；5、客户需要有充分的动力方可促使其配合去“造身份”众多客户