住房租赁行业发展研究.pdf

住房租赁行业发展研究 十九大报告指出：坚持房子是用来住而不是用来炒的定位，进一步加快多 主体供给、租购并举的住房制度，让全体人民都能够有房可住，这就为住房保 障制度的发展与改革指明了前进的方向。 1、2018年中国住房租赁市场发展 在我国，租赁人口占据的比例达到 11.6%，房屋方面占据 18%，这一数据 在日本、美国以及英国等市场之中都达到 35%以上，并且其表现出供需平衡的 基本状态。基于发达国家经验，租赁市场拥有极为可观的发展空间。在一线城 市，租赁房屋占据的比例在 20%左右，其租赁人口占据也不会超出 40%，相对 于纽约等城市的 60%左右，还是存在明显的差距 [1]。 在世界上，发达国家住房拥有率一般在 50%-65%之间，在相对成熟的市场 化体系之中，通过租赁的方式，可以解决 1/3到1/2的人口。相比多数的发展 中国家，其住房拥有率明显比发达国家更高，人口流动性相对较弱。随着社会 市场化的持续深入，随着住房租赁市场的持续完善，国内的住房拥有率可能就 会逐步的降低，更多的人口也会直接进入到租房市场之中。对于一线城市的比 较，其具体见图 1所示。 2、积极支持并推动住房租赁行业市场化发展 市场化主体参与的方式有很多，如自建或者是收购房屋，自持租赁房屋开 始的租赁住房营运，通过市场之中集中的进行房屋的租赁，从而进行对应的住 房运营。目前，诸多龙头型的房地产企业也明确了住房租赁业务成为未来的主 要发展方向。通过各种有效的方式，从而开展对应的租赁业务，具体来说，其 市场化发展的操作路径如下： 2.1 积极发展住房租赁平台 在《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式出 台之后，南京、广州等城市基于住房租赁市场发展，其人口净流入城市创新举 措也在不断发展，得到社会的广泛关注，其中最为重要的就是住房租赁平台的 组建与发展[2]。 对于住房租赁平台的发展，其不仅是租赁市场发展的主要技术措施，其表 现也是基于网络信息化作为基本载体，其本身拥有的价值与意义也是非凡的。 多年以来，租房租赁市场所表现出来的弊端在于租赁体系不够完善、中介服务 不够规范、租赁信息不够对称等，因为租赁行为和售购房屋有一定的差异，通 过房屋交易，登记之后明确物权，并且也有明确的要求和流程，再加上交易行 为相对于每一套房的频次较低，其管理难度偏小。租赁的主体、周期、房源等 都相对的分散，如果选择传统的方式，其管理难度较大。但是信息技术的发展， 建设贯穿多环节、多主体、多信息的整体平台，已经不存在技术的问题，再加 上消费者养成看评价信用来选择消费的习惯，这样就为后续的住房租赁行为规 范奠定了消费信用以及信息的基础条件。 2.2 降低住房租赁项目建设成本 为了推动一个行业的持续发展，还需要建立对应的市场化运转模式，租房 租赁企业想要实现市场化的运作，还需要依靠现金流稳定的滚动。但是长久以 来，国内的住房市场处于一个高房价与低房租的并行模式，在北上广深等城市， 其租售已经超出了国际的警戒线。通过租房的租金来实现对高企的土地以及建 设成本的覆盖，如果缺少政策的支持，就无法将其实现。就拿上海来说，国内 多数大中城市，已经实施了租赁用地，或者是实现了土地企业自持比例的规定， 将自持部分直接用于租赁住房的建设，这一种地价相对较低，这样就可以控制 租赁企业的拿地成本。如上海市的租赁住房用地已经确定了 25幅，大部分都 处于产业聚集区或者是中心城区，其土地是利用“定向招拍挂”、“零溢价” 等方式来出让。同时，通过计提土地建设租赁用房的创新利用，将村级和开发 商联合经营、股份制方式来开展对应的租赁业务，并且基于持股比例来实现租 金收益的合理分配，在很多国家都开始采用这一种模式 [3]。 另外的一种建设成本控制，就是通过金融机构政策资金的争取，从而降低 融资的成本。金融机构需要将金融支持的作用完全发挥出来，能够实现金融支 持产品的合理创新，基于融资来推动市场的持续发展，这样就可以提供低成本、 长期性的租房租赁贷款资金。目前，诸多金融机构已经出台了对应的政策，从 而实现对个人、企业的住房租赁融资的支持，这些银行主要是通过银企合作、 银证合作的方式，从而给予技术、金融等方面的支持。但是还需要注意的是， 在中央的经济工作会议之中明确提出：金融风险的防范是开展“三大攻坚战” 的第一要素，在以往的融资支持住房租赁行业发展之中，金融机构还需要坚守 其风险底线，能够合理的防范信贷风险。同时，政府部门还需要