《物业管理理论与实务》教学资源 教学辅导 09第九章教学辅导.docVIP

第九章　　物业设备管理 学习提示 物业设备是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成局部，是发挥物业功能和实现物业价值的物质根底和必要条件。物业设备的管理对于充分发挥房屋的住用功能、延长设备的使用寿命、推动设备的现代化进程、提高物业业主的经济效益有着积极重要的作用。本章对物业设备及其管理的含义及作用、物业设备的构成、物业设备管理的内容、物业设备的维修和保养以及物业设备的本钱管理技术作了较为详尽的阐述。 二、重点讲解 方案检修 根据运行规律及方案点检的结果对设备确定检修间隔期，以检修间隔期为根底，编制检修方案，对设备进行预防性修理，这就是方案检修。 方案检修的理论依据 设备的方案检修是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。 根据磨损理论，设备的磨损大致可分成3个阶段〔见图9.1〕： 初期磨损阶段。 主要是由于设备内部相对运动的零件外表较粗糙，在受力的情况下迅速磨损。 这一阶段的磨损速度较快，但时间较短。 正常磨损阶段。 这一阶段的磨损速度较平稳，磨损量增加缓慢。 这是设备的最正确技术状态时期，其功能与效用的发挥最正常。 剧烈磨损阶段。 这一阶段是进入设备寿命的后期，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。假设不及时修理，就会发生事故。 根据故障理论，设备的故障率的发生次数及开展变化，大体可分为3个时期〔见图9.2〕： 初期故障期。 发生的原因： 多数是由于设备的设计制造缺陷； 零件抱合不好； 搬运、安装时马虎； 操作者不适应等。 工作重点：是做好运输、安装、调试、验收工作，并仔细研究、正确掌握设备的操作方法。 偶发事故期。 设备正常运行阶段，故障率最低。 偶发的故障往往是由操作者的失误或疏忽造成。 工作的重点是加强操作管理和日常的维护保养。 磨损故障期。 这一时期故障率高，主要是由于磨损、腐蚀老化所引起的。 要降低故障率，就必须在零件到达使用期限之前进行更换与修理。 工作重点是进行预防维修和改善性维修。 根据上述两理论，我们就可以知道磨损和故障发生的规律，为设备的预防性方案维修作出合理的安排。 2. 设备更新改造的理论依据和设备寿命概念 设备的寿命原理是设备更新改造的重要理论依据。 设备的寿命通常可以分成设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命。 设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间； 设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间； 设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指设备继续使用所需的维修费用大于其继续使用所能产生的效益。 设备物质寿命的长短主要取决于设备本身的质量以及运行过程中的使用、保养和修理。 设备技术寿命的长短取决于社会技术进步和技术更新的速度和周期。 设备的经济寿命与设备本身的物理性能、技术进步的速度及设备使用的外部环境变化都有关系 一般来说，设备的技术寿命、经济寿命要短于其物质寿命，设备的经济寿命要短于技术寿命。 设备的经济寿命是设备更新的主要依据，设备更新的最正确更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 3. 电梯维修等级、周期和要求 〔1〕小修。指日常的维护保养，其中包括排除故障的急修和定时定点的常规保养。因故障停梯接到报修后，维修人员应在15分钟内到达现场抢修。常规保养分为周保养、半年保养、年保养3个等级。 〔2〕中修。指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为3年。但第2个周期是大修周期，如进行大修那么免去中修。 〔3〕大修。指中修后继续运行3年时间，因设施磨损严重需要更换主机和较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。 〔4〕专项修理。指不到中、大修周期又超过小修范围的某些需及时修理的工程，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称专项修理或专项大修。 〔5〕更新改造。电梯连续运行超过15年以上，如主机或其他主要配套件磨损严重，不能修复又无法更换〔旧型号已淘汰或已换代〕时，就需要进行改造或更新。 对只要更换主要设备如牵引、控制等设备的称为改造。如整台电梯需要更换的称为更新。更新的周期因保养水平的不同而有很大的差异。 三、难点释疑 物业的给水方式的种类和适用范围。 一般物业给水方式有以下几种：简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式。 ①简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量，为物业各配水点供水的方式。 这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所需的水压及水量时才能使用，一般仅适用于楼层少，且对供水要求较低的物业。 ②水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用，或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水，或利用水泵直接供水。 这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性缺乏，室内用水很不均匀的多层民用建筑。 如果