海岸别墅营销策划实施方案.docx

夏威夷海岸 营销策划方案 目 录 前言 第一章、市场分析 一、某西海岸区域概况分析 二、某西海岸别墅市场分析 三、周边项目分析 第二章、项目分析 一、 项目 SWOT 分析 二、 目标客户群分析 第三章、项目产品定位分析 一、产品建议 二、物业管理建议 前 言 第四章、产品定价策略 第五章、营销策略 一、 核心价值提炼 二、 卖点提炼 三、 推广策略 四、 营销模式分析 第六章、阶段性媒体策略 第七章、阶段执行说明与补充 一、 引导期媒体推广组合 二、 开盘强销期推广组合 三、 持续强销期推广组合 四、 尾盘销售期推广组合 第八章、案场销售管理 某作为全国唯一拥有热带滨海岛屿稀缺资源的省份， 在房产低潮和金融危机 的双重影响下，房地产市场无论在开发规模还是销售价格上都保持了稳步增长， 彰显了某房地产的发展潜力。 随着某国际旅游岛规划的施行， 环岛轻轨的建设和 其他基础设施的进一步完善，某房地产的未来前景不可限量。 作为房地产项目里的顶端产品—别墅， 随着某一线海景用地可利用资源的日 趋减少，后市别墅供应的稀缺性将日益凸现，而“别墅禁批令”的出台更是令其 身价与日俱增。 从短期来看， 受金融危机和全国房地产市场大环境等因素的影响， 某房地产 市场出现了成交量下降的现象，但随着金融危机影响的减退以及利好政策的实 施，从升值前景、现实价格、人居环境三大因素来说，某别墅投资的空间值相当 可观。从长远来看，随着某战略地位的提升、国际旅游岛建设的推进、世界旅游 与宜居价值的提升， 将带来更多的岛外高端客户， 某别墅的保值升值性还会进一 步提升。 别墅物业作为“成功、富有、地位”的象征，代表了生活的“最高境界” 。 随着高端客户群的膨胀和城市白领阶层、 中产阶级的形成， 人们的居住理念发生 了深刻的变化。如果说， “扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波” ， “优化 居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么中国楼市将在不远的未来进 入“第三波”—“追求回归自然，提高生活品位” 。 作为中国强势旅游目的地之一的某，已经成为众多高端客户群“第二居所” 的首选地。 我们有理由相信， 随着人们对某旅游度假资源的认识和认同， 某旅游 房地产将继续保持良好的发展态势。 如何给“夏威夷海岸”作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎 样？如何制定有效的营销策略以促进楼盘销售……这些都是本策划案所主要阐 述的。 第一章 市场分析 一、 某西海岸区域概况分析 西海岸新区位于某城市西部，东起长滨路 (长流一号公路 )，西至与澄迈县交 界处，北依琼州海峡，南抵南海大道，规划总面积为 55.17 平方公里，其土地 资源储备十分丰富，拥“天、海、河、湖、园、岸、林” 等天赋优越的热带自 然生态环境， 是目前某生态旅游资源保存最完好的区域之一。 根据某市城市总体 目标和“西拓”的总体要求，西海岸新区将重点规划建设行政服务中心、总部经 济基地、 金沙湾热带滨海国际旅游度假区、 现代物流仓储产业园区、 生命健康养 生基地、 教育高科技产业基地、 会展酒店集聚区、 创意产业园区和高品质宜居社 区等功能区。 “夏威夷海岸” 位于某市西海岸新区南片区， 据最近编制出台的南片区控制 性详细规划显示， 该区域功能定位为西海岸新区的公共中心， 文教与创意产业集 聚区以及绿色宜居社区的综合发展地区，人口容量为 24 万。该片区规划布局采 用“纵横两轴，一主两副，九片九点”的结构形式，两轴是指纵向中央生态主轴 和横向长秀大道发展轴， 一主是指横轴和纵轴交叉区域的主中心， 两副指火车站 副中心和南部文体公共中心， 九片指由城市一级主干道和中央生态主轴划分出来 的九个功能相对独立的开发建设片区， 九点指九个功能片区中心。 规划结合区域 内独有的“海”、“林”、 “田”等自然资源，提出建设与自然环境协调共生，具有 南洋风情和热带滨海特色的现代化新城。 基于以上发展规划， 我们可以预见， 随着区域内总体建设规划的有序推进和 区域内生活配套设施的进一步完善， 西海岸片区的宜居性和升值潜力将得到更多 消费群体的认可。 但是我们也必须清醒地看到， 西海岸区域内各项目之间过于分散， 加之社区 内多为度假型业主，