2011年4月五洲国际乐陵项目策划报告203P .docVIP

2011年4月五洲国际乐陵项目策划报告203P (NXPowerLite) 五洲国际 乐陵项目策划报告五洲国际ContentsA、宏观环境分析PART 1市场机会寻找住宅市场研究B、房地产市场研究商业地产研究PART 2项目机会分析成功发展模式借鉴C、项目综合机会分析住宅定位D、项目定位PART 3项目定位分析商业定位PART 4项目产品攻略产品优化E、项目产品攻略商业营运方案PART 5商业运营攻略F、商业运营攻略产品销售方案项目思考逻辑框架全面解析发展方向宏观市场条件市 场房地产市场环境 机 遇板块布局与竞争板 块板块发展与成长竞合关系共同竞争共同发展竞 争认识论市场搏弈错位竞争品牌引领两种产品 两种市场产 品乐陵首席时尚生活综合体做 势做标杆之势与借发展之势筑 城方法论筑城市广场、筑生活家园运作资本运 筹筹备方案PART 1 市场机会寻找 城市概况城市发展A / 宏观环境分析城市经济宏观限制约束条件总结及启示 土地属性分析/宏观环境分析/城市概况乐陵位于山东省西北部，鲁冀两省交界处，地处环渤海经济圈? 。处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置。乐陵，山东东向发展的桥头堡行政区划：总面积 1237.2平方公里，耕地面积102万亩， 现辖 8 镇 4乡4 个街道办事处。城市人口：总人口69 万，其中市区人口约23 万。交通：205 国道和 4 条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接。发展目标：围绕“东扩、南移、西拓、北上” 发展战略，实现富民强市的总要求，作为一个县级市，乐陵经济发展和城市建设潜力巨大，这种良好的发展势头在“十二”五期间会得到更好的体现。 土地属性分析/宏观环境分析/城市发展发挥生态优势、倡导生态文明，合力打造一流的生态城市、最佳的人居环境。?以现在理念推进城市建设以精品理念推进村镇建设叫响“滨水绿城.北国江南”。以马颊河、德惠新河、漳卫新河为主脉。打通域内水系、形成共通水网，实施盘河景观带、跃马河人工湿地西延；以城乡绿化为重点，积极做大“绿”的文章。积极争取上级扶植政策，加大财政扶持力度，把农村社区，小城镇建设，农村住房改造有机结合，完善村镇硬件建设，提升小城镇的承载和服务功能。?以精细理念推进城乡管理以城区主干道，街区规范管理为样板，抓好城区道路，背街小巷，户外广告，流动摊点的治理。深入实施城乡净化、绿化、美化、亮化，打造文明，有序，和谐的宜居环境。乐陵城市地理位置 土地属性分析/宏观环境分析/城市发展加快构建“一个中心、三级结构、十字轴线”的城镇体系。一个中心、三级结构、十字轴线一个中心”即市区，“三级结构”指以市区为中心、以郑店、杨安镇、丁坞、朱集、黄夹5个重点乡镇为支撑、以一般乡镇为补充的三级城镇格局，“十字轴线”是指沿南北向的济乐高速、248省道和东西向的德滨高速、315省道所形成的“十”字型发展轴线。构建“一核三区、多点支撑”的发展布局以黄河三角洲高效生态经济区建设为契机，加快建设生态城市核心区、高效生态农业区、环境友好型工业区、现代服务业集聚区以及由各乡镇驻地组成的节点支撑。乐陵在“黄三角”中的地理区位乐陵在“黄三角战略”中的区域发展定位 土地属性分析/宏观环境分析/城市经济发展乐陵十一五期间，全市GDP稳步快速增长，全市GDP年均增长15%。尤其是近两年来，GDP保持着高速稳定的增长为乐陵市房地产的发展奠定了良好的基础。乐陵市近年来经济与城市发展整体上已步入快车道，每年增长速度明显高于山东其它县市区。人均GDP 的大幅增加，对于房产等大额商品的消费能力普遍增强，理财、投资意识逐步树立。而固定资产投资的大幅增长，为乐陵的城市化进程注入了强大动力。工业基础的不断加强，表明乐陵的经济实力日趋增强。一个有着强大发展潜力和经济活力的乐陵是“五洲国际家居建材装饰城项目”获得成功的基本保证。 土地属性分析/宏观环境分析/城市经济发展乐陵市将在“十二五”期间重点打造汽车零部件产业、体育器材产业、纺织产业等六大百亿元产业，并以这六大产业为龙头带动该市经济全面发展。汽车零部件产业以金麒麟为龙头，建成全国最大的汽车、高速列车零部件生产基地。体育器材产业以泰山体育产业集团为龙头，力争到2015年，全行业实现销售收入220亿元，利税30亿元。五金工具产业以国强、磐古等企业为龙头，打造“中国五金工具之乡”…… 土地属性分析/宏观环境分析/宏观政策影响随着2010年一季度全国经济回升态势逐渐稳固，中央近期对房地产市场也展开了密集调控，对本项目而言密集的调控政策带来了未来市场巨大的不确定性障引导