房屋买卖合同常用条款解读.pdfVIP

一、关于买方申请贷款的条款 “乙方( 注：买方 ) 通过贷款银行申请人民币 N元整贷款的形式支付第二期 房价款，乙方应于签订买卖合同后的三个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款 申请手续，并支付一切相关费用、申请办理借款抵押合同公证手续 ( 若需 ) 。如 乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部 分均由乙方于甲 ( 注：卖方 ) 、乙双方申请该房产过户交易前支付至房产，待双 方办妥过户手续后 3 个工作日内由某房产转付甲方。 ” ■律师分析： 1、由于该条款对买方贷款审批没有限定具体的时间，因此，对买方是比较 有利的。买方如果因为贷款审批金额的问题，在某一家银行无法足额审批完 成，他有足够的理由向另外的银行申请贷款，而不需要承担“贷款申请未获得 贷款银行审批通过或审批通过金额不足”现金补足的问题。 2、同时也因为没有约定具体的买方贷款审批的时间，买方往往以贷款处于 审批中，来延缓买卖过户交易的进行。 3、又，条款没有约定“乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通 过金额不足”的举证责任，卖方无法了解买方贷款审批的进程，无法举证证明 “买方的贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足”，要求买方 现金补足，加快交易进程的合理诉求。 因此，该条款对买方是有利的，卖方要加快交易进度，及时过户收取房 款，可以提出下列两项合理要求： 1、对买方贷款审批的时间进行合理限制，督促其限期完成贷款审批 ; 否则 应当现金补足。 笔者认为，合理时间可以以两个月为最大限度。买方在买房前，首先应当 咨询银行，明确可以贷款的合理限额，防止贷款审批不能或者超期，对贷款资 信要有合理的预期，防止发生贷款违约。 2、买方贷款审批进程的告知义务。买方贷款申请往往由其自行办理或者委 托中介机构办理，对贷款的进程卖方无法获得足够的信息。卖方可以要求买方 书面向卖方提交贷款银行的名称、分支机构、贷款银行经办人、贷款金额，以 便于卖方核实，更主要的是卖方可以处分确认贷款的进度，防止人为拖延。 3、约定买方逾期办理贷款手续的违约责任，督促其办理贷款审批。 同时，为加快贷款速度，卖方须无条件配合买方办理贷款审批手续，否则 买方免责。 二、关于逾期交房的违约责任 如甲方未按本协议约定方式办理交房手续，则乙方可按买卖合同第十条规 定，要求甲方支付迟延交房的违约金 ; 如乙方未遵照本协议约定方式办理接收房 产手续，并经甲方发函通知后仍拒不配合办理的，则视为双方已完成房屋交接 手续。 ■律师分析： 部分中介公司在买卖合同条款制作中都没有约定交房条款，一旦交房产生 争议，往往找不到直接的条款进行解释。对卖方而言，交房是其最后一项重要 义务，如果卖方不交房，买方就无法实现居其屋的要求，况且卖方已经收到全 部房价款，再使用出售的房屋就没有法律依据。因此，有必要对拒不交房的行 为进行限制。 当然，如果房屋质量问题没有根本性瑕疵，买方没有权利拒绝接收房屋， 也无权拒绝支付房屋尾款。如果在房屋交付标准上 ( 包括房屋存在部分渗漏水， 不影响居住 ) 产生分歧，买方应当在收房后再寻求法律方式解决房屋交付标准问 题。 三、关于房产证密码的条款 甲方的产权证如已经设定密码，若甲方或甲方的代理人在该房地产产权过 户时输入的密码错误或者遗忘密码，导致该房地产买卖交易延迟履行或者无法 履行的，甲方应当按照本合同第十条的约定承担违约责任。如甲方遗忘密码， 应及时前往相关部门办理密码挂失，并办理重置密码手续，因该手续需花费较 长时间，务必请提前办理。 ■律师分析： 为交易安全，老的房产证可以事后设定密码，而新办理的房产证自动带有 密码，因此，如果卖方的产权证已经设定密码，为顺利办理产权过户，就需要 卖方提供密码，如果卖方提供的密码错误或者遗忘密码，就会导致房地产买卖 交易延迟履行或者无法履行的，因此，需要对卖方提供产权证密码的义务加重 责任，否则会影响后续房屋买卖进展：包括收房以及房款支付等。 当然具体需要承担什么样的违约责