房地产税收筹划全流程案例word版本.pdfVIP

目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1 、开发准备环节的税收筹划 2 、开发建设环节的税收筹划 3 、房产销售环节的税收筹划 4 、售后清算环节的税收筹划 5 、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一） 已建项目 嘉业 ?海湾位于南 * 市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交 汇处。项目总占地面积 114.24 亩，总建筑面积约 170000 平米。 该项目分两期建设完成。一期占地面积为 38129.6 ㎡，二期占 地面积为 38034.1 ㎡。 项目一期于 2011 年 7 月 30 日开工，，于 2015 年 4 月 25 日 项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等 非普通住宅、 公建配套设施、 地下建筑等， 项目规划指标如下： （1 ）总建筑面积： 169590 平方米； （2 ）容积率： 1.5 （3 ） 公建配套设施面积： 2370.07 平方米； （4 ）可售面积： 113402.93 平方米，其中： ①普通住宅面积 91588.8 平方米 ②非普通住宅面积 21814.13 平方米 ③停车场面积 55344.71 平方米 （二） 拟建项目 蛟湖经典拟建于南 * 市国家经济技术开发区双港东路处。项目数 据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业 ?海湾位于南 * 市国家经济技术开发区的黄金地带， 2011 年 南 * 市区房地产均价已经突破 8000 元/ ㎡，临近的红谷滩中心区 均价已经向 10000 元/ 平米的成交均价迈进，该年南 * 市整体供 应量不足， 2011 年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性 价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区 的刚性购房者极大地向嘉业 ?海棠湾项目所在的区域转移。因此， 一期竣工当年，项目二期于 11 月紧锣密鼓开工。项目还增加了 地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达 10% 左右的面积赠送， 总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出 10%-15% 。嘉业?海 棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比 较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南 * 市国家经济技术开发区双港东路。事前对不 同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税 收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从 而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性， 提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不 同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。 方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理 这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1 、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆 迁面积达到 5000 平方米， 其中就地安置等面积偿还 4000 平方 米，其余 1000 平方米以 7500 元 / 平方米的价格给予货币补偿。 已知该住宅项目的房屋市场售价