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1.
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成交价格 2 2 2
RMB8000元/ m USD1000/ m RMB8800元/ m
成交日期 2004年 1月31 日 2004年4 月30 日 2004年 7月31 日
交易情况 -1% 0% +3%
区域因素 +2% +1% +3%
个别因素 -3% +2% +1%
假设人民币与美元的市场汇价 2004 年 4 月 30 日为 1： 8.27，2004 年 10 月 31 日为 1：8.3 ；
该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2004 年 1 月 1 日至 2004 年 3 月 31 日基本保持不变，
2004 年 4 月 1 日至 2004 年 6 月 30 日平均每月比上月上涨 0.5% ，2004 年 7 月 1 日至 2004
年 10 月 31 日平均每月比上月上涨 1% 。试利用上述资料估算该写字楼于 2004 年 10 月 31
日的正常市场价格。
解：
3 4 100 100 100
V A 8000 1 0.5% 1 1% 8627 .13元 / 平方米
99 102 97
2 4 100 100 100
V B 1000 8.27 1 0.5% 1 1% 8437 .26元 / 平方米
100 101 102
3 100 100 100
VC 8800 1 1% 84610 .57元 / 平方米
103 103 101
V A VB VC
V 8508 .65元 / 平方米
3
2. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616
万元，还原利率为 8% ，则该写字楼目前的收益价格为多少？
解：
216 216 5616
V 2 2 5200万元
1 8% 1 8% 1 8%
3 某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20 万元， 运营费用为 12 万元； 此后每年的有效毛
收入会在上一年的基础上增长 5% ，运营费用增长 3% ，收益年限为 50 年 .该类房地产的还
原利率 8% ，则该宗房地产的价格为多少？解：
n n
A 1 g A C 1 gC
V 1 1
r g A
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