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房地产企业涉及的税种及计税依据 一、土地流转环节 转让土地使用权的转让方，应当缴纳营业税 无形资产转让“ ”税目中 “土地使 用权转让 ”子目的营业税、城建税和教育费附加； “转让财产所得 ”项目下的个人 所得税； 转让资产所得“ ”的企业所得税；印花税；如果有增值的话还要缴纳土 地增值税。转让土地使用权的受让方，应当缴纳契税、耕地占用税。 1、契税计税依据： 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用 权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出 让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式 确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地 产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2 、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格， 土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使 用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费 用。 三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房 的，免征土地权属转移的契税。（见财税 [2004]134 号） 2 、耕地占用税计税依据 1 / 6 以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。 3、印花税 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花 税。（财税 [2006]第 162 号） 二、房地产开发环节 （1）土地开发，也称 “三通一平 ”或者 “七通一平 ”。前者包括实现开发区域 以外的道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整。 后者包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、电讯通、有线通、煤 气通和场地平整。也就是把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建 筑用地，即把生地变为熟地。 （2）土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区 原有土地进行再开发即改造，通过一定量的资金、劳动等的投入，调整土地结 构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。 （3）房屋开发，是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋 建设、房屋交易等的全过程。 1、营业税 （1）、建筑业营业税，税率为 3%。自建房产以核定公式为计税依据。 （2）、服务业 代理业，税率为 5% 代建房凡符合以下两个条件的，可按实际收取的管理费缴纳营业税。 1）、建房单位自行立项，自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同， 房地产企业按一定比例收取管理费。 2 ）、房地产开发企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。 反之，不能同时符合这两个条件的，只能视同房地产开发，就其收取的全 部价款征收营业税。 2 / 6 2 、房产税 对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对售出前 房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。计税依据 为从租或从价计征。 以分期付款方式购买商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应 确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。（见国税函 [2002]284 号） 3、城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应 计征土地使用税，由省、自治区、直辖市根据从严原则结合具体情况确 定。（见国税地字第 140 号）