房地产评估的基本内容及特点.pptxVIP

第四章 房地产评估; 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用;一、房地产的概念和特点;《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。;土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：;（3）建筑物;建筑物的主要结构：;2．房地产的特点：;二、房地产价格影响因素;三、房地产评估的理论;（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （3）垄断地租：; 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 ;四、房地产评估的特殊性;五、房地产评估的方法及其应用; ; 实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率;;（二）市场法及其应用;（三）成本法及其应用;（四）剩余法及其应用;（五）基准地价修正法及其应用;（六）在建工程评估