房地产开发经营的主客体及程序课件.pptxVIP

;一、 认识房地产房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。;(一)土地、建筑物和其他土地定着物的含义 1.土地的含义 是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使用、支配要受到三方面制约：建筑技术、土地使用管制(法律法规、城市规划)、土地权利设置及相邻关系。 2.建筑物的含义 是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。;3.其他土地定着物的含义 也称其他地上定着物，是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上。例如，为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。 说明：由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的构成或附属部分，因此，通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。 ;(二)房地产实物、权益和区位的含义 1.房地产实物的含义 是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体的组合完成的功能以及外观等方面。 2.房地产权益的含义 是房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。房地产权益以房地产权利为基础。例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权等。;3.房地产区位的含义 是指一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 注：房地产包括地产和房产。 地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。;房地产开发企业开发与经营的主要是房产。房地产权益集中体现在房地产产权上，房地产产权包括房地产所有权以及由所有权延伸出来的权利。但是，房地产权益交易必须符合国家法律、法规的规定。;二、房地产的特点 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。 ;1、不可移动性（又称位置固定性） 房地产市场是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)， 房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同。;2、独一无二性 房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观的不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 ;3、寿命长久性（土地不灭性） 但从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。 对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 ;4、供给有限性 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来说，土地的数量目前还是丰富的，关键在于房地产的不可移动性造成了房地产供给不能集中于一处。 说明：要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，例如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到基础设施条件、城乡规划、资金、建筑技术等的制约。;5、价值高大性 房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高（单价高），其价值大即总体价值大（总价大）。;6、用途多样性 用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。在不同的用途中还可以选择不同的利用方式。 说明：从经济角度来看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、森林、不毛荒地。 ; ;8、易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： 1）管制权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 2）征收权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。;3）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平的。 4）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。 说明：房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。;9、流动性差