房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴.pptxVIP

房地产企业如何应对企业所得税土地增值税反避税风暴郑亚和 全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日-15日在山东举行。国家/shuishou/税务总局国际司领导参加了会议。本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究，并对有关反避税/zhuanti/diaocha/调查工作做出了具体部署。要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供资料，并在全国实现联查(建安、房地产、设计等行业）。由此可见，转让定价管理关注的将不仅是企业所得税、外资企业以及跨境交易。对于房地产行业而言，内资企业因其境内交易可实现对土地增值税的控制，仍会成为税务机关下一步管理的重点。可以预见，各地对于房地产行业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联查也极有可能展开。因此，我们建议房地产行业特别是房地产开发企业，应对其各项关联交易及所采用的定价政策及时进行审阅和复核，并在信息披露、文档准备等各方面做好准备，以应对税务机关随后的管理和调查。 主要内容： 第一部分 房地产企业土地增值税的避税与反避税 一、国家税务总局国内房地产领域反避税新举措新要求 在实务中国内的房地产开发商经常会利用关联交易，将一部分利益输送给建筑施工企业、建筑安装企业、建筑材料产销企业、园林景观设计企业等境内关联企业。如果开发商和关联企业的企业所得税税率一致，这种利益输送不会必然导致企业所得税避税。但这样操作，会严重影响地税部门的土地增值税征收，税务总局要求各地税务机关利用转让定价手段，要求相应的关联企业和相关企业提供有关资料，全国税务机关实现联查，有效遏制这种避税行为。 二、应对土地增值税反避税的主要准备工作与相关策略 我们建议房地产行业特别是房地产开发企业，应对其各项关联交易及所采用的定价策略及时进行审阅和复核，并在信息披露、文档准备等各方面做好准备，以应对税务机关随后的管理和调查。必要时，寻求税务专业人士的协助。 三、房地产企业利用蜂窝原理进行税收策划的危害性及后果分析 税务机关将采取反避税工作进行约束，可能会进行特别纳税调整。如果企业运作不完善，可能会被认定为偷税处理。 四、房地产集团公司税收风险点及管控策略分析 税务自查要点即房地产公司税收风险重点，管控策略分析：以风险导向为原则，在开发经营各个环节过程中注意税收的风险和应对。 第二部分 房地产企业所得税避税与反避税研讨的具体内容 第一节 案例解析 关于一条线、二条线、三条线之争 1、《土地增值税暂行条例实施细则》第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。 2、财税[1995]48号第十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”。（要求按“二条线”核算，如果不分开，仅按“一条线”核算就不能享受免税） 3、财税[2006]21号第一条： “纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额”（要求按“两条线”核算） 4、财税[2006]21号第三条： “?各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整”。 5、国税发〔2006〕187号第一条： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”。 注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把盈利高的店面等非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税。 因为企业方会辩解说上述的国税发〔2006〕187号文要求普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的目的是让普通住宅增值额不超过20%可免税用的，而我又不要享受免税，所以就混在一起核算，怎么不行？ 6、国税发〔2009〕91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 国税发〔2009〕91号要求对普通住房、非普通住房、非住宅等三条线进行分别核算，这就堵住了国税发【2006】187号文的政策漏洞。 思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 答：如果是为多幢楼房服务的警卫房、管理用房、发电配电设备房，地下人防工程及过道，作为无产权证面积，不能计入可售面积，其成本按“../../土地增值税文件/共同的成本费用按面积分摊/共同的成本费用按面积分摊.doc公共配套设施”规定处理。如果是为