房地产企业成本均衡管理与涉税风险讲义.pptVIP

房地产企业成本核算基本规则与技巧 六、成本分摊与计算方法 3、同一项目中共同成本分摊 案例 房地产开发企业甲拿到一块土地，面积20亩，土地成本共计6000万元。一期开发写字楼两栋（占地面积2.5亩），二期开发住宅楼四栋（占地面积2.5亩），另有配套会所一个（占地面积2亩），非人防独立车库一个（占地面积2.5亩），物业管理场所一个（占地面积0.5亩）。其他公共部分如道路、绿化等共计10亩。请计算各开发成本应分摊的土地成本。 房地产企业成本核算基本规则与技巧 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）文件第三十条的规定，应采取占地面积法进行分摊。 所谓占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 如果为一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 如果为分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 房地产企业成本核算基本规则与技巧 六、分配共同成本环节 3、同一项目中共同成本分摊 案例 房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目共发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元。请计算各成本对象应分摊的前期工程费和基础设施建设费。 房地产企业成本核算基本规则与技巧 六、分配共同成本环节 3、同一项目中共同成本分摊 借款费用核算 建筑面积法还是实际成本法？预算成本法？ ——房地产开发企业仅有一个项目，且项目不分期的情况 ——项目实质性分期开发或同时开发多个项目 所得税中的利息分摊 土地增值税中的利息分摊 某企业借款挪用的核算问题 房地产企业成本核算基本规则与技巧 六、分配共同成本环节 3、同一项目中共同成本分摊 案例 房地产开发企业甲项目规划总建筑面积127000平方米，其中写字楼两栋建筑面积40000平方米，住宅楼四栋建筑面积80000平方米，另有配套会所一个建筑面积4000平方米，非人防独立车库一个2000平方米，物业管理场所一个1000平方米。项目土地成本共计6000万元，发生前期工程费635万元，基础设施建设费1016万元，开发间接费（假定无利息）254万元。假设公共配套设施中会所建安工程费为400万，物业管理场所为100万。请计算公共配套设施如何归集和分摊。 房地产企业成本核算基本规则与技巧 六、分配共同成本环节 成本项目 成本性质 所得税分摊方法 土地增值税分摊方法 土地成本 共同成本 占地面积法 建筑面积法 占地面积法 前期工程费 共同成本 建筑面积法 建筑面积法 基础设施建设费 共同成本 建筑面积法 建筑面积法 建安工程费 直接成本 公共配套设施费 共同成本 建筑面积法 建筑面积法 开发间接费（不含利息） 共同成本 建筑面积法 建筑面积法 利息 共同成本 预算成本法 实际成本法 成本法或建筑面积法 房地产企业成本核算基本规则与技巧 项目成本分摊表 成本项目 成本对象1 多层住宅 成本对象2 高层住宅 成本对象3 高层商业 成本对象4 高层地下车位 土地成本 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施费 开发间接费 房地产企业成本核算基本规则与技巧 七、计算单位面积成本环节涉税风险分析 案例 某房地产企业项目中，高层建筑A和B为写字楼，为一个成本对象，其建安工程费为9600万元，应分摊的共同成本成本为2780.6万元。该成本对象总建筑面积4万平方米，其中可售写字楼面积3.6万平方米，地下车库（含人防）4000平方米。请计算可售面积的单位成本 房地产企业成本核算基本规则与技巧 八、调整后续成本环节涉税风险分析 后续成本的两种类型 案例 某房地产企业在2011年达到完工标准，当年度汇算清缴前，开发成本共计支出38100万元，其中建安25400万元。建安部分有5000万元应取得但尚未取得发票，假定按照税法规定可预提部分为3500万元。剩余的1500万元2010年所得税前不得扣除。2012年10月，房地产企业取得该部分全部5000万元发票，请问如何进行涉税处理？ 所得税处理？土地增值税处理？ 房地产企业成本涉税风险 与检查 房地产企业成本涉税风险与检查 成本核算错误检查 成本虚增检查 成本合规票据检查 成本计算与分摊检查 房地产企业成本涉税风险与检查 一、成本核算错误检查 成本与费用的区别