房地产企业成本构成PPT讲义.pptxVIP

房地产企业成本构成与特点分析;引言;第一部分;第一部分; 房地产开发企业在经营过程中，从立项到项目竣工的每一个环节都需要大量的资金投入，其中主要包括以下七项费用：;河南地区七项费用金额及比例大致如下： √土地获取成本 √前期工程费 √ 房屋建筑安装工程费用(含室外附属工程费用) √ 公共配套设施费 √ 管理费用 √ 财务费用 √ 销售费用;这些费用便构成房地产企业开发总的成本，而每个费用都有自己的特点。 以下浅谈这些费用的特点。 ;第二部分; 依土地获取方式的不同，土地费用主要由以下几项费用的部分或全部组成： ※ 土地征用费：土地出让金、交纳的契税 等 ※ 拆迁安置补偿费： ※ 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 ※其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费。 其中土地出让金占土地费用的绝大部分。; 土地成本支出约占项目总支出的30-40％，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式常见有三种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地；三是置换。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有“高素质”的拆迁工作人员，否则若拆迁工作不力，出现几个“钉子户”，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。; 对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间(土地溢价)，其成本的确定应包含： (1)土地征用费 土地出让金可参考政府近期类似地块的出让金，并结合其位置及周边状况、建筑容积???等进行修正估算。土地出让金受政府控制因素较多，尤其在二线城市办理出让手续还不是很规范的情况下，土地价格既有机遇也存在风险。因此，开发商必须因势利导、有力把握，不给后期项目开发运作留下隐患。 ; (2) 拆迁安置补偿费、城市配套费 拆迁安置补偿费一般采用货币补偿。拆迁工作可以由政府完成也可委托专业拆迁公司，但应注意其必须满足项目开发用地的时间要求，其费用可参照近期类似项目。 城市配套费均有具体规定，在某城市配套费在120元/m2左右。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，并针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套应作充分估计，避免市政大配套项目不能满足项目要求。 ;第三部分;◆勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。文物勘察费用14/m2；地质勘察按进尺长度多层30-40元/m，高层50-60元/m ◆“三通一平”费：临水费、临电费、道路 ◆临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。 ◆预算编、审费：支付给造价事务所为项目编制或审查预算而发生的费用，一般为工程造价的0.13%◆其它：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。; 前期费用一般由开发部和设计部负责控制。前期工程费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。对前期工程费用的确定主要考虑以下几点： (1)“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 (2)前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。 ;第四部分;房屋建筑安装工程费用主要由以下五项费用组成： 总包合同的承包范围一般包含下图中土建工程费用、水电安装工程费及部分装修工程费用(粗装饰部分) 。;第四部分;Ⅱ水电安装工程费用又主要由以下九项费用组成，一般占房屋建安成本的10%左右： ① 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备???。② 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯