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房地产税务筹划 段雪飞 目录 【拿地环节】【持有环节】【退地环节】 拿地环节涉税【契税】 纳税义务人：契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。 征税范围： 《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。《暂行条例细则》第八条规定以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股等视为征税范围。 拿地环节涉税【契税】 计税依据： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格或土地基准地价确定。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 拿地环节涉税【契税】 主要法规 财税字[1998]96号文（以合同转让价格作为计税依据）； 财税[2004]134号文（为承受土地而支付的全部经济利益）； 国税函[2002]1094号文（项目换取属于征税范围）； 国税函[2004]322号文（以土地出资属于征税范围）； 国税函[2005]436号文（不因减免土地出让金而减免契税）； 财税[2008]175号文（企业合并分立不不征契税规定）； 拿地环节涉税【耕地占用税】 纳税义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。 征税范围：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地，鱼塘等也视同耕地。 计税依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。 以平方米为单位计量。定额税率各个地区不一样。 拿地环节涉税【印花税】 纳税义务人：在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证的单位和个人。 征税范围：土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税。 法规依据：财税[2006]162号，第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。财税[2008]24号规定，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 拿地环节涉税【城镇土地使用税】 纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。 征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 纳税义务时间： 合同约定交付土地时间的从次月开始，未约定的从合同签订次月开始。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 拿地环节涉税【城镇土地使用税】 主要法规 国税函发[1993]501号文（不论是出让还是转让方式都应该缴纳本税）； 国税发[2003]89号文（房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据） 财税[2006]186号文（合同约定交付土地时间的次月开征，未约定合同签订次月） 财税[2008]24号文（廉租房、经济适用房） 持有环节涉税【土地使用税】 纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。 征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。 计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 纳税义务时间： 合同约定交付土地时间的从次月开始，未约定的从合同签订次月开始。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 持有环节涉税【土地使用税】 主要法规 国税函发[1993]501号文（不论是出让还是转让方式都应该缴纳本税）； 国税发[2003]89号文（房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据） 财税[2006]186号文（合同约定交付土地时间的次月开征，未约定合同签订次月） 财税[2008]24号文（廉租房、经济适用房） 财税[2008]152号文（应纳税款计算截止日） 持有环节涉税【土地闲置费】 土地闲置费所得税可以扣除。国税发[2009]31号文。 土地闲置费土增不可以扣除。 《关于土地增值税清算有关问题的通知》。 退出环节涉税【营业税】 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。【财税[2003]16