房地产营销策划_淡市营销案例沉淀_佛山_天湖郦都.pptxVIP

世联研究案例淡市营销成功案例——佛山_龙光●天湖郦都[关键字]：淡市营销、第一豪宅、高价位、快速回笼[案例简介]：淡市中“回笼资金”是唯一目标，量化目标导向结果！淡市中需“先易后难”，实现快速回笼突破，树立信心丰富产品线，建立多条“现金牛”。不放过任何节假日，造场热销。老业主是我们最好的资源！价格调整，拉动上门！线上推广主打高端湖景单位，线下推广主打主流园景价格，实现快速出货。价格调整，特价摸底！高端产品以精选单位形式进行市场摸底，再回调。重新包装，价值输出。[案例适用范围]：市场领导者的快速回笼项目基本情况介绍[基本数据]：总占地面积：220188m2总建筑面积：430028m2容积率：1.8绿化率：46.57%园林绿化面积：150000 m2分几期开发：三期住宅总户数：一期615套，二期390套，三期803套，合计1808户别墅总户数：一期双拼16户、二期独栋5户、三期独栋12户，合计33户定位：佛山城市中心第一豪宅社区地段：位于佛山市禅城区城东南湖景板块,佛山高尚楼盘集中的富人区配套：南临40万平方米市政公园亚艺公园,西近电视塔文华公园、岭南明珠体育馆，北邻禅城区季华路CBD商圈，片区内名校汇聚，构筑三分钟高尚生活圈。项目基本情况介绍[产品特点]：中、大平面高层及顶级别墅产品三期王座住宅产品类型产品类型面积段朝向景观货量湖景高层四房250-298㎡南北对流南观40万㎡一线湖景528户园景高层三房141-170㎡南北对流、正南地中海园林、街景276户别墅845㎡、915㎡、1435㎡西向、南向40万㎡一线湖景17户园景单位总价：100万—150万元/套；湖景单位总价：300万元/套；别墅单位总价：1700万—2500万、3400万。一期05年10月推售，已入住，共615套三期“王座”07年10月底推售，共803套二期06年3月推售，已交楼，共390套08年大平面、别墅、类别墅产品供应量大，项目将面临激烈的同质竞争及别墅冲击项目基本情况介绍——市场竞争09年08年08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度天湖郦都 / 高层 / 180~250平米 / 372套，约5.4万平方米雅居乐花园 / 小高层、高层 / 180平米以上 /164套，约3万平方米大平面项目：约25万平方米滨海御庭 / 高层200平米/200套 约4万平方米万科金御华府 / 高层 230-267㎡以上 /216套，约5.9万平米保利花园 / 高层 180-200㎡ /96套，约2万平米中海万锦豪园 /高层 190~220平方米/264套，约5.5万平米滨海御庭 / 联排别墅/ 300-400平米/66套 约2万平方米别墅/类别墅项目：约15.6万平方米金地九珑璧 / 联排别墅/ 300平米/ 51套，约16000平方米中海文华熙岸 / 联排 / 270~400平米 / 170套，约5万平方米 凯德泊宫、凯德瀚城/预计推4万平方米 / 叠拼别墅雅居乐花园 / 联排别墅/ 250平米/ 余货32套，约8000平方米万科金御华府/278-320平米，72套，约2.2万平方米 / 联排别墅目标：08年实现回笼14亿（含住宅、商铺、车位）2008年货量盘点物业类型　总套数总面积（平方米）可售套数可售面积（平方米）均价总金额（亿元）普通住宅三期湖景单位528145868约460约124200约13000元/平方米16.15三期园景单210约41400约8000元/平方米3.31三期别墅17—17—　约2000~2500万元/平方米4三期商铺—约2000—约2000约18000元/平方米0.36一期、二期、三期车位——约1400—约200000元/个2.8合计　　　　　26.62总金额约为26亿元统计日期截至：2008年2月23日数据来源：根据发展商提供项目入市背景 优势：城央地段，绝版物业：稀缺的城市配套资源及大湖景观资源双优势，为项目从地王到楼王奠定坚实基础。成熟社区，形象确立：项目公认为佛山第一豪宅，一、二期已售罄交楼，一期已入住，社区较为成熟，第一豪宅市场形象及地位已确立。成熟的社区，丰富的业主客户资源，是我们最好的资源。项目入市背景 困境：三期王座准现楼入市，错失入市良机：经过大半年的储客，项目进入准现楼状态，外立面呈现，错过最佳入市时机；三期产品总价高，货量大：三期“王座”主力户型为面积250-298平米四房528套，总价约300万元/套的一类产品为主，占三期总货量的77%；预期过高，价格远远领先市场：07年10月底市场观望情绪呈现，市场步入调整期，但本项目仍以16800元/平米的高价位入市，开盘当日推出100多套住宅，只售出22套湖景高层住宅，销售率23%，陷入进退两难境地；加推新货，价格多次回调：07年11月1