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【房地产精准营销】 主讲 -曾宪斌;曾宪斌先生简介 中国十大房地产策划专家，清华大学职业经理训练中心教授会成员，清华大学客座教授,中山大学房地产EMBA班授课专家， 。 历任 《房地产时报》总编辑，《中国房地产报》专业家团专家，万达集团总策划师，刘永好及新希望集团地产总策划，国内几十家大型地产公司总策划师及首席顾问。 业绩 主持或参与全国百余个房地产项目的策划，其中如白云山高尔夫花园、佛山怡翠花园、成都花园、锦官新城、昆明阳光海岸、长春明珠、宁波世纪城、青岛天泰馥香谷、大连星海人家等数十个项目均为当地或全国明星楼盘，曾创下年度销售20亿的业绩。 学术 在清华、北大及全国数百场讲学，业界称为“曾旋风”，著作有《品牌密码》、《品牌旋风》、《房地产全程营销与新思维—“老板”都有问题》、《股客—非常股市掘金》等百万字专著。 ;目 录; 精准营销的意义;导言：精准营销的伟大;一、精准营销之意义; 营销走向精准时代;二、营销的演进; 信息精准;一、信息精准之涿州扫货;二、信息精准之瑞丽项目; 时机精准;?人民币升值的全球资产共振 人民币对内贬值的价格上涨 人口红利的刚性需求 经济增长、收入增长的同比性 城市化的机会;二、时机精准之案例剖析;三、时机精准之案例剖析; 定位精准;;一、定位精准之案例剖析;二、定位精准之案例剖析 山西人的海南岛---海南“晋如意”;案例：昆明阳光海岸邻边界Town House;邻边界Town House; 产品精准;一、产品精准之案例剖析 云南大理“感通小镇”mini别墅;二、产品精准之：又说三亚“清平乐”;案例：新的商业业态（农改超）; 规划精准;获利最大化之科学流程;科学流程;科学流程;照搬照抄的同质化-----西宁星河湾 迁就市场的黑白电视-----滨州项目 追求“最好”的单相思----瑞士豪庭 品流复杂的大杂烩----世纪花园 水土不服的国际大师----万福项目 大医院派的实习医生----绿色家园 质优价廉的一相情愿----陵县项目 市场与设计的阴差阳错----雅典花园;宿舍区域规划之谬 呆板的布局 混杂的品流;中国人居??慧 中华文明的智慧 中西医之争与人居智慧 ? 人居智慧的回归 1、人与自然之和谐 风水住宅----人宅相扶，感通天地 环保意识----节能节地，荫佑后人 2、人与建筑之和谐 围合----历史记忆，民族特色 玄关之美----藏风聚气，拒邪挡灾 3、人与人之和谐 院落文化----守望相助，邻里亲情 封闭组团----四度空间，安全归属 4、人居智慧范例 四大古镇之围合 黎源乡村之经典选扯 西递宏村之歪门斜巷 永定土楼的组团观念 大观园的理想人居 5、方园的范例 白云高尔夫----天人和谐，自然和谐 云山诗意----居民元素，梦里家园 十里方圆---东方管家，“八德”社区（八德（忠.孝.仁.义.礼.智.信.和） ; 地价精准;颠覆传统对土地的观念;? 与同地段项目的品种之差异 与同品种中比例之差异 寻找价值最大化品种之差异 案例：安徽张舟山项目 ;土地的观念价值 案例：银川开发区 品牌的出现：节省购买时间、降低购买风险 1、不同品质的反比现象 多层贵过小高层（大哥大贵过手机） 2、同品质产品的差价现象 品牌贵过品质（耐克一勾，身份百倍） 土地的供求价值 2011年土地供给收紧，仅20000亩 土地供给面积。 ; 市场精准;市场精准 从福布斯榜看王健林和万达的商业地产王国 商业地产的秘密：住宅地产利润通常为30%， 商业地产利润是住宅地产的3~5倍。 从万科、恒大转型商业地产看市场精准 房价由当地收入决定；商业由投资回报率决定。 商业地产概况 总量不够，结构失衡。同质竞争，等量淘汰。 中小商业地产的生产模式：差异定位，脱颖而出。;市场精准之案例剖析; 广告精准;1、新的认知;广告的核心要素;差异化的表现;价值感的构成; 媒体精准;碎片化时代;整合营销的媒介选择：不要主观臆想目标客户喜好。; 推广精准;看万达从大连走向全国。 从大连星海国宝到长春明珠、成都花园。;1、轰动性亮机相 A、引而不发的“秘谈”新闻 B、强强联手轰动亮相 C、梦幻组合的品牌堆积 D、渐入佳境的“美国小镇” E、牵动市场的“加急电报”;2、升温式蓄势 A、品牌转换的认知度 B、塑造形象的“信誉宣言” C、巩固品牌的“万达故事” D、推广转移的标记征集 E、展示全景的“系统推广” F、聚集人气的集报抽奖