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房地产知识培训;第一章：房地产基础知识;; 1、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。;4、房地产开发的特点 房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。 其风险主要来自四个方面：第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然灾害或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。 5、工业物业开发 是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他项目的开发经营活动。 ;6、商业物业开发 是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、餐饮业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。 7、房地产二次开发 指先将“生地”（不具备使用条件）开发成“熟地”（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 8、房地产一次开发 一次性连土地、房屋开发完成。 9、房地产所筹资金 用于购置土地、支付建造房屋及其设施的费用。;10、工程建设建立 指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。 11、能源系统 包括供电、供热、供气、（煤气、天然气、石油液化气）等设施。 12、给水、排水系统 包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。 13、道路及交通系统 包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。;14、邮电、电讯系统 包括城乡邮电、通讯系统。 15、房屋建筑、楼宇开发 包括土地“三通一平”。 ;四、房地产开发主要程序 房地产开发的主要程序有四个： （一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比??，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。 投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。 （二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；;施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。 （三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。 （四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。;五、房地产交易 （一）房地产交易分为预售和现房销售两个阶段。 1、预售：预售即通常所说的期房销售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房款的行为。 2、现房销售：商品房现房是指已经完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。 （二）房地产交易常见术语 1、房地产所有权：房地产权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。 2、房地产使用权：依照法律法规规定对土地加以利用和对房屋依法占有、使用、收益和有限处分的权利。;;9、房地产变更登记：房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。 10、房地产他项权利登记：设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。 11、房地产注销登记：因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。 12、房地产共有权：两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。 13、房地产抵押人：在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务履行担保的