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第四章 房地产开发程序;0房地产开发经营存在问题;0房地产开发经营存在问题;第一节 房地产开发的概述;房地产开发的涵义;第一节 房地产开发的概述;房地产开发分类;房地产开发模式;房地产开发模式;二、房地产综合开发的含义及其作用;二、房地产综合开发的含义及其作用;三、房地产开发经营的管理机构;四、房地产开发的主要程序;四、房地产开发的主要程序;投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，其正确与否直接决定了项目的成败 是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于通常所说的项目可行性研究。;房地产开发程序;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资机会选择与决策分析;投资决策流程;;投资机会选择;一、 投资机会选择;（一）区位与房地产价值;（一）区位与房地产价值;（一）区位与房地产价值;（一）区位与房地产价值;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（二）房地产开发项目的区位分析;（三）区位选择要注意的问题;（三）区位选择要注意的问题;二、投资决策分析;二、投资决策分析;二、投资决策分析;李嘉诚先生一向的经营宗旨是“发展不忘稳健，稳健不忘发展”。;;;加法的海尔 VS 减法的万科;海尔和万科;海尔和万科;海尔和万科;张瑞敏;张瑞敏;王 石;王 石;起步阶段的不同背景;专业化做起的海尔;由专业化到多元化的海尔;由专业化到多元化的海尔;由多元化起步的万科;由多元化起步的万科;由做加法到做减法的万科;由做加法到做减法的万科;万科为什么要做减法;海尔为什么要多元化;结束语;二、 决策分析;（1）线性规划法 ;线性规划的数学模型：;【例1】某房地产企业拟开发建设一住宅小区，各规定参数如下： ;【解】：设x1、x2、x3分别为一、二、三室户型的户数，它们的各类指标见表1。 ;根据表1的指标可列出如下目标函数和约束条件方程。; x1 =0 x2 =300户 x3 =200户 E=1200万元 结论为：在满足规定的约束条件下，按照二室户为300户，三室户为200户的比便进行建设，可获得最大的收益1200万元。;（2）效益费用比法 ;【例2】某项房地产开发项目有两个投资方案。;【解】：计算两个方案的效益费用比。 ;（1）最大最小值法，又称悲观决策法 （2）最大最大值法，又称乐观决策法 （3）最小后悔值法 （ 4）机会均等法;（1）乐观准则 ;【例3】; 表2 各方案的损益值表 (单位：万元) ;（2）悲观准则 ;【例4】以(例3)所示资料为例，试按悲观准则进行方案决策。 ;（3）等可能准则 ;【例5】把等可能准则应用于(例3)中，求最佳决策方案。;（4）后悔值准则 ;【例6】以(例3)条件为例，按后悔值准则进行方案决策。 ; 风险型决策方法： 研究怎样根据决策事件中各种自然状态及其概率，做出合理决策的方法。 常用的方法有最大概率法 、期望值法，决策树法 。;（1）最大概率法 ;例如：;其中：E(x)――在i状态下的期望值 P(xi)――在i状态下的概率，且 xi――在i状态下的损益值;【例7】某房地产企业编制出开发建设居住小区 的两个方案。; 表4 决 策 表 (单位：万元/年) ;【解】分别计算出两个开发建设方案在6年内的 净收益期望值。 ;剪枝决策;决策树分析法;决策树的四个构成元素： ;【例8】 将【例7】的建设经营期分为前3年和后3年两期考虑。 ;【解】： ;计算节点期望值： ;方案选择 ;第三节 前期工作;1、有关概念 没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都是只能是空谈 土地使用权出让。指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。 土地使用权转让。指土地使用权出让后土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。;1、有关概念 土地使用年限。国家有关法律规定，最高出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 毛地价。政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地），或未进行征地补偿的新区土地（生地）时所收取的金额。 熟地价。政府出让已经具备“七通一平”、“