房地产环节及流程.pptxVIP

项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考承德鼎策地产目录第一部分 研展体系工作组织系统思考（p2）第二部分 开发部前期及配套工作流程（p45） （附：开发部前期及配套工作流程图）第三部分 项目成本构成及进度计划的制定（p110） （附：项目成本构成表、项目进度计划表）第四部分 住宅体系营销工作组织系统思考（p127）第五部分 特色商业地产整体性操作思考（p157）第六部分 项目工程组织思考（p192）第一部分研展体系工作组织系统思考目录一、项目价值判断与战略二、项目定位及整体操作思路三、设计方案组织四、技术实施五、后期支持土地价值判断项目战略 项目定位（整体操作思路）市场判断项目综合平衡规划方案建筑方案景观方案室内方案施工图现场实施配合项目前期开发流程简图土地判断方 案 设 计 技 术 支 持市 场 判 断N种可行性方案及技术经济指标测算市场调研及预判销售周期预判N种可行性方案成本测算销售价格预判N种可行性方案利润分析表N种可行性方案资金流量分析表最佳方案选定产品构成多方案对比分析流程图土地价值判断项目战略 项目定位（整体操作思路）市场判断项目综合平衡规划方案建筑方案景观方案室内方案施工图现场实施配合三、方案组织项目设计任务书总体规划与销售部的沟通详规报审详规景观概念方案建筑方案设计与销售部的沟通售楼处设计方案样板间设计方案单体方案初步设计景观初步设计扩初报建扩初成果景观施工图施工图卖场建筑/景观施工图三、方案组织1、方案组织流程简图2、方案组织设计要点（1）设计任务书——准确传达项目意图；（2）选择合适的设计合作伙伴；（3）在设计过程应不断审视；（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；2、方案组织设计要点（1）设计任务书——准确传达项目意图 设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实总 论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等规划设计——设计依据及基础资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计构想、绿化系统建 筑 篇——设计依据基础资料、设计范围、住宅设计2、方案组织设计要点（2）选择合适的设计合作伙伴良好的设计单位能充分理解项目，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及项目定位的高水平设计方案。良好的设计单位能正确理解反馈信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制成本，保证时间节点和图纸质量，并在后期服务时提供支持。2、方案组织设计要点（3）在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位、产品序列性等既定原则在项目设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视项目定位，及时纠偏，降低项目操作风险（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势土地价值判断项目战略 项目定位（整体操作思路）市场判断项目综合平衡规划方案建筑方案景观方案室内方案施工图现场实施配合四、技术实施（施工图） 方案阶段 方案扩初图纸 选择施工图设计单位 施工图设计资料 提交 方案设计公司扩初方案在施工图阶段的深化 控制 桩施工图 桩施工招标 基础施工图 消防审查 提交 工程规划许可证 施工图审查 报建施工图修正 施工图正式出图修正后期服务阶段施工图设计流程简图四、技术实施（施工图）1.施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提 （资质、技术水平、项目成绩、业界口碑）良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性四、技术实施（施工图）2. 施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性重视信息的收集与应用关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进 关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值四、技术实施（施工图）3. 施工图设计阶段的控制要素 严格控制出图时间根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表 与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作 与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率把握施工图设计水平做好方案与施工图设计单位的衔接