某项目整体定位报告.ppt

名城兰州项目整体定位报告2013.8;报告脉络 一、城市认知及发展进程 二、兰州房地产市场概况 三、个案解析 四、客户分析 五、项目发展建议;两山夹一河，市区土地稀缺，催生城市东扩、西进、北拓发展;再造一个兰州;兰州经济总量低，省内第一，西部中游，居民收入不高，财富两极分化，为少数人拥有，高端产品购买力强劲;年均2100万旅游人群途径兰州;兰州——海拔1500米左右，最适合居住的高度;报告脉络 一、城市认知及发展进程 二、兰州房地产市场概况 三、个案解析 四、客户访谈 五、项目发??建议;城关板块;2013年上半年商品住宅成交面积突破80万㎡，同比上涨177.55%，环比上涨7.69%；成交均价接近7000元/㎡，重回2010年峰值，同比上涨16.19%，环比上涨8.5%。;由于安宁区交通便利，城关区配套成熟，同时两区域可开发面积大，两区域成为兰州供需主力，今年上半年兰州近郊四区商品房成交面积城关区与安宁区占到四区总面积的82.12%。其中，城关区商品房共成交3151套，总面积为42.16万平，住宅34.42万平，商业7.73万平。安宁区商品房共成交3090套，总面积为36.83万平，住宅33.48万平，商业3.68万平。;户型成交分析;序号;兰州新城 160平方公里;市中心土地稀缺，房地产市场外围化发展； 城市人口少，大规模造城，后期竞争激烈； 一线房企进驻（万达、碧桂园、恒大、绿地、红星等），加剧市场竞争，同时带来产品的革新； 雁滩、安宁是热点板块，刚需及首改主导，80-130㎡两房及三房产品为供需主力，别墅极度稀缺； 消费者购房较为理性，价格、工作便利、楼盘区位、环境、配套、交通、户型等需综合评估。;新城名目众多，品企大盘四处开花 ， 有限市场，无限容量，如何突围？;榆中亨威璟苑;雁滩品质盘——天庆格林小镇，容积率3.5;碧桂园缺水;1、低密度产品可先期启动，树立项目形象的同时，抢现有旺盛的别墅需求 2、刚需产品低价不低质，好房不贵，抢占刚需市场 3、低容积率的稀缺，未来低层建筑将成为兰州的奢侈品，建议项目走低密度，相对低高度双低路线，有效错位，树立标签 4、带水景的高绿化的娱乐休闲性质的公园有利于打造城市名片;报告脉络 一、城市认知及发展进程 二、兰州房地产市场概况 三、个案解析 四、客户分析 五、项目发展建议;碧桂园兰州新城项目位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟，与雁滩隔河相望，开发定位为中、高端住宅区，项目计划建设周期8年。;一期住宅产品由高层、双拼、独栋组成； 高层面积82-320㎡，双拼面积260-275㎡，独栋面积400-820㎡； 项目一期配置敞开式果岭公园，后期规划有高尔夫球场； IB中英文学校及小、初、高于一体； 自配交通中心，便利出行。;户型;3-2-2 115㎡;双拼 269-274㎡（约750套）;项目主要卖点 6亿筑建雁白黄河大桥 楼巴中心 10万㎡果岭公园 IB中英文学校 一级资质物业服务 3万㎡一站式商业街;大项目需要大手笔，大魄力； 大项目需要有核心卖点，核心竞争力，均可后期创造； 道路及交通对一个项目起着至关重要的作用； 前期推广要具有针对性、时效性，营销手段多样化。;我项目将生态做到极致的前提下，严格控制成本，快速开发，快速销售！;品企平价热销盘;项目供销：;二期户型供销：;户型卖点：;项目卖点：;震撼样板段;项目卖点：;其精装样板房较为震撼 精装大堂，奢侈专享 户型较全，赠送面积大;交通极为重要，BRT、地铁1号线为项目核心卖点； 品牌房企，市场追捧； 户型有创新，87㎡功能型三房最热销； 景观样板、物业服务体现项目品质。;项目概况：;;户型鉴赏：;1000米环状景观大道移步换景，3000米林荫健身步道曲径通幽，兰州首席5000多㎡下沉式中心广场气势恢宏;项目卖点：;和平镇纯刚需盘;二期户型供销：;户型鉴赏：;该项目为纯刚需项目，通过低价吸引市区刚需客群，但因为交通问题效果不理想； 项目户型、绿化、建筑形态等方面均无特别亮点； 建筑质量也较差，商业外立面大理石局部出现脱落，外立面涂料起鼓。;大型城市综合体;项目首期为10万㎡“绿地?香墅湾”;项目动作：;对比项;对比项;报告脉络 一、城市认知及发展进程 二、兰州房地产市场概况 三、个案解析 四、客户分析 五、项目发展建议;客户调研 分3部分：问卷调研、客户访谈、业内访谈 调研时间：8.4-8.13（共10天） 问卷调研：问卷300份 客户访谈：10人 业内访谈：8人;样本量：共300份（城关区80份、和平镇50份、定远镇30份、榆中县100份、安宁区40份），有效问卷263份； 调研人员：我司研展人员3名 调研时间：2013.8.4-8.10