某项目营销策划定位报告.pptx

御 沙 湾ROYAL BAY——昊创高新南项目营销策划报告 来自.... 中国最大的资料库下载提案思路市场诊断项目解析项目思考项目发展战略第1篇：市场诊断1深圳市场经济。房地产高速发展1GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展深圳市场近年深圳GDP增幅：17%左右1深圳市场土地。1深圳市场关内土地稀缺房价持续上涨1深圳市场供需。1供不应求深圳市场南山仍属热点房价继续走高05年南山区潜在供应项目37个，高价位项目供应量超过30%1深圳市场政策。1121号文件18号令提高二次置业按揭贷款的门槛加息“禁筹令”深圳市场房地产投资增幅有所下降房地产开发规模明显得到控制金融紧缩政策将会延续，房价上涨幅度将趋于缓和1南硅谷市场南硅谷——占据着深圳滨海沿线重要位置，是深圳乃至南中国唯一拥有硅谷概念的海湾新区。1功能界定南硅谷市场人口密度低、高科技教育概念的纯粹优质片区住宅用地26万平方米住宅建面78万平方米住宅总户数约7000户居住人口达3.6万人功能界定居住功能科技功能教育功能规划配套公共配套齐全大多数居住用地一般都配有自己的小型商业服务设施缺乏大型商业文化中心1景观资源南硅谷市场稀缺的自然景观为南硅谷最核心的吸引力1配套南硅谷市场—教育具有强大吸引力的教育体系，是深圳名符其实的大学城—商业商业配套日趋完善，居住氛围逐渐形成—交通完善的交通体系、南山与福田罗湖之间的纽带位置为南硅谷楼盘抢占深圳市场,吸引香港消费群体创造了条件1南硅谷历年推售物业列表项目名称总量(万平方米)发展商项目推售时间本案上市时间2002年2003年2004年2005年2006年17.5阳光带海滨城1期招商南硅谷市场招商14.5阳光带海滨城2期9.7中信中信海阔天空熙湾3.38深咨8鸿威海怡东方滨福庭院福田6.23纯海岸祺悦3.3年推出量(万平方米)8202773035152年销售量(万平方米)—供不应求，价格具有上涨空间1南硅谷房地产发展历程产品客户区域分布科技园:南山:福田:其它宣传概念南硅谷市场三房及以上中大户型为主50：40：9：1“深圳滨海第一城”“因天赋而优越”02年三房为主，传统居家型，产品同质化55：35：9：1南硅谷片区，教育社区中心生活03年三房为主，传统居家型，较多雷同50：30：15：5南硅谷片区高尚社区04年1南硅谷房地产发展历程结点市场特点销售均价（元/㎡）南硅谷市场阳光带海滨城一期公开发售市场认同度低6500—680002年区域价值未挖掘，物业升值潜力巨大!深圳湾·南硅谷命名论坛秋交会三大楼盘集体亮相6800—7200引起市场关注，但区域价值未得到充分展示03年深圳湾三大楼盘集体亮相春交会，15公里生态长廊设计方案确定产品限于内部竞争，区域价值明显被低估7400左右04年1南硅谷的未来？南硅谷市场2006年机遇?挑战?机遇二：滨海沿线物业升值机遇四：交通体系发达机遇五：居住氛围形成，商业完善机遇后海填海区公共活动中心机遇一：15公里观海长廊滨海大道休闲生活带口岸区东侧生态绿廊机遇三：滨海物业纷纷亮相东角头沿岸休闲旅游公园海上世界人文主题公园⑤⑥⑦高尔夫①本案②④③南硅谷潜在供应项目中，本项目的景观资源最佳。1挑战一：南硅谷潜在供应项目30万，普遍规模较小，存在同质化①伟鸿项目5.78万m2②卓越项目6万m2③三九项目4.2万m2④世博项目4.8万m2⑤澜涛项目3.87万m2⑥东方雅香项目3.2万m2⑦风平浪静家园——南硅谷市场1挑战二：同类区域潜在供应量巨大，区域间竞争激烈南硅谷市场2005—2007年潜在供应量未来总供应量 10万㎡项目区域名称约30万㎡30余万m2 0个南硅谷近60万㎡75万m2 2个深圳湾120余万㎡200余万m2 7个后海130余万㎡250余万m2 8个蛇口可以预测：南硅谷市场未来发展空间广阔 市场竞争残酷面向全深圳！亲近深圳湾！超越南硅谷！项目制胜关键第2篇：项目定位深 南 大 道联理集团、中兴通讯、招商银行深圳大学、高新园区、深圳虚拟大学园待开发工业用地地铁沙河超市西硅谷公园沙河高尔夫路南外小学南外中学滨海大道滨海生态公园 深圳湾2技术经济指标地块解析位置：项目紧邻高新南十一路、科技南环路、沙河西路用地面积：1.0643万m2建筑面积：3.8315万m2容 积 率：3.6覆 盖 率：＜25%2N地块四至地块解析项目地块其它楼盘阳光带海滨城/超市高尔夫南山中学项目地块沙河西路纯海岸滨海海景、高尔夫景纯粹成熟高尚居住区教育配套生活配套完善，交通便捷高科技教育区域氛围雄厚的产业基础规模小地块形状不规则噪音与废气影响发挥优势，抢占机会