第一章物业管理概述.pptxVIP

物业管理;物业管理案例; 观点一：声明在先，不予赔偿 理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚;停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 ;案例二 楼宇玻璃掉落砸坏小车案 2010年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。 问车主的要求合理吗？;案例分析： 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任. 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业 主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事 实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理 中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。 该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有 收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿. ; 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管 理责任。 《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以 及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落 造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民 事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明 确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户 上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应 当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这 种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造 成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管 理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主 修理费用。;关于物业;在我国的大中城市中，住房消费观念的变化，就业方式的变化和人才流动的加快产生出大量的房屋租赁需求，而伴随着房屋租赁市场的发展，利用租赁来的房屋从事违法犯罪活动的案件也屡见不鲜，对这样的房屋急需进行管理方式的改革。 另外，随着个人财富的增加，以保值增值为目的而拥有房地产的业主数量也在快速增加，这部分人对物业管理所能带给业主的效益更关心，因为良好的物业管理带来的物业升值是对投资行为的极好回报 。;因此，伴随着物业的管理和使用，存在着这样一个业务领域，它不同于房地产的开发、经营，也不同于家政服务，更有别于房管所传统的房屋管理模式，物业管理是诞生于住房制度改革和房地产的商品化过程中，围绕着物业的使用和业主的多种需求而产生的管理与服务行为。随着城市经济功能的扩展，由经济发展而产生的对物业管理的需求，它是内生性的，也是社会发展的必然选择。为此，了解什么是物业，什么是物业管理就成为我们走进物业管理殿堂敲门砖。 ;从实践中我们看到，物业管理这个行业很特殊，它不是单纯的服务，也不是单纯意义上的管理，它是集服务、管理、经营为一体的，连接不同行业，填补传统行业之间空白的行业，是现代经济社会人们工作方式的变化、生活质量的提高和需求多样化的产物。 对物业管理行业中的诸多问题，迄今为止还没有形成成熟的理论体系和明晰的行业定位，目前我国在这方面也没有形成系统的法律规范体系，这一切都在不断地探索和完善中，需要业内外的有关人士从理论到实践方面进行更积极的探讨。希望通过本课程的学习，同学们能够了解和掌握物业与物业管理的基本内容、物业的经营、物业的管理等基本理论，了解和掌握国内外物业管理的先进做法和经验，能够处理物业服务企业在物业管理中一些较复杂的问题，达到理论与实践融会贯通。;本课程从物业管理经营决策的实际需要出发，以物业服务企业从组建到形成品牌为主线，分别介绍了如何科学组建物业管理机构，如何组织物业管理的前期介入，如何关注财务管理问题，物业的基础管理有哪些，不同类型物业是如何管理的，如何开展物业综合管理与综合经营服务等内容。教学过程中除了课堂讲授外，将适当安排案例讨论，同时于课后布置相应的作业要求学生自觉、独立完成，以便巩固教学内容。 ;课