中海广州黄岐大盘项目定位汇报103PPT.pptx

南海黄岐项目发展定位策划中海地产广州公司 营销决策小组 2005年7月项目发展定位总体思路一、工作思路公司：制定项目发展目标，明确打快仗要求营销：开展深入全面的市场调查，进行定位，制订发展建议设计：连同与营销设计单位共同作密度分析，进行规划布局探讨投资：依据营销定位和初步规划设计方案，进行经济效益测算项目：协调内外关系，制定项目总体和分期发展计划二、工作方法综合定位定性分析、定量参考客户访谈、案例分析占地约合613亩，规模是名都、康城的2.85倍，是中海广州公司历年来发展的最大项目，如何进行定位是一个挑战。汇报框架1、项目是什么 样的项目？ 2、市场什么 样的市场？ 3、做什么 产品最賺钱？ 4、营销定位 建议？ 5、我们 怎么做？指标规模用地四至区位特点景观环境交通条件周边规划南海黄岐市场环境城西楼市需求调研竞争板块参考案例分析思路利润测算发展模式定位组合产品配套分区建议配套设置分期开发资源整合启动开发投资验算规划设计项目发展一、我们的项目是什么样的项目？项目解析项目周边区域项目区位图区位突出广佛交界区域，属佛山市南海区黄歧、05年黄岐划入大沥镇；处于广州“西联”和“广佛都市圈”两大发展中心的交汇点 ；地块东北与广州规划居住新城金沙洲相接 ；与广州老城区-荔湾区核心地带直线距离仅数公里。 辐射范围1、15分钟以内：荔湾、越秀、白云和黄歧； 2、25分钟：东山、天河等； 3、35分钟：广州芳村、海珠等，南海盐步、里水、 大沥、桂城等镇区。 早在十多年前，广州市政府就提出了“南拓、北优、东进、西联”的城市整体发展战略。西联是指加强广州西部同佛山、南海等城市的联系与发展，加强广佛都市圈的建设，同时对旧城区进行内部结构的优化调整，促进人口和产业的疏解。本项目处于大佛山发展的辐射边缘地带，由大佛山及大广州组成的广佛都市圈位于珠三角的发展腹地，项目处于“西联”和“广佛都市圈”两大发展中心的交汇点。 郊区大盘总用地面积：408，834.73平方米总建筑面积：预计1，300，961平方米 地上总建筑面积约1，144，737平方米容积率：《2.8 建筑密度：≤28％ 我们认为，区域型项目发展必须把握以下四个关键点：1、应先做好区域总体规划，确定功能分区及路网规划，即明确住宅组团和公建配套布置等；2、对项目整体销售速度要求非常高，尤其是首期开发必须创造轰动性的效应；3、必须提前引入、有效整合各种社会资源，为项目发展增值创造条件；4、需明确先期启动区开发产品定位，后续开发可跟据市场灵活调整。东向800余米江岸东：珠江水面北-建设大道西南白沙村现状较平整目前，该区域还没有得到启动，还保留着村庄、苗圃和工厂的风貌，地块南侧是南海黄岐镇的白沙村，对本项目人文环境有一定影响。北侧隔建设大道与物流园相望，本项目突出的优势是东向江景资源，但是北侧高压线对地块影响较大。 环城高速临江道路金沙大桥桥金沙洲规划路西环出口口本地块交通条件有待改善A、可以通过广州环城高速公路快速到达本地块；B、由金沙洲经过四季花城旁的市政道路，经建设大道通往本地块；C、通过金沙洲保留的村庄公路（规划中金沙洲临江P线 ）。 此外，一条从金沙洲大桥通往本地块方向的市政道路正在施工，预计于明年8月修通。如果该道路通车，可以直接连通金沙洲大桥继而连通广州内环快速路，出入广州繁华核心城区。广州地铁六号线将把终点站设在金沙洲大桥桥头的金沙洲社区文化活动中心。项目离金沙洲大桥不到2公里。按车程计算，本项目到荔湾区中心恒宝华庭15分钟，花园酒店35分钟，天河城25分钟。 大型公共配套－－依赖金沙洲金融邮电服务：位于金沙洲综合服务中心内，拥有大型商场、超市、银行、证券、保险、饮食、电信、邮政等一体化的金融邮电服务，总占地超过7万平方米，建筑面积6万平方米；文化娱乐设施：包括文化活动中心（含小型图书馆、博物馆、文化馆）、青少年活动中心、老年活动中心、电影院等。医疗：提供一个占地超过50亩的，容积率0.5的综合医院，提供包括卫生防疫、妇幼保健、福利院功能的服务。教育：本项目内提供1所小学和两所幼儿园（交付佛山市南海区教育局管理）。除此之外，金沙洲内还提供广州地区的教育以供业主选择。金沙洲内拥有3所中学（2所48班，1所42班）、9所小学（30班、24班、18班等）、15个幼儿园（以8班和6班为主）。体育设施：1个占地6.36万平方米的体育运动中心（包括水上运动中心）以及5个社区运动场。社区服务中心：6个社区服务中心，提供卫生站、街道办、肉菜市场、粮油、书店、药店、储蓄所等服务，另外还有100个公厕为市民提供服务。公园和公共绿地：1个占地100万平方米（1500亩）的城市级生态公园和5个社区公园。占地100万平方米的城市生态公园规划位于金沙洲的西北方向，沿广州和南海交界的原生态小山布局。 周边规划